PRIJE SVEGA - TRI VAŽNE NAPOMENE:

PRVO: Ako razmišljate uskoro potpisati neki ugovor – tekst koji slijedi može vam potencijalno puno pomoći. Jer premda je pisan na primjeru ugovora o zakupu poslovnog prostora – vjerujem da će te nakon njega sigurno bar još jednom razmisliti (a možda i više puta) prije nego što potpišete bilo kakav ugovor u svom budućem životu.

DRUGO: Premda dan na potpuno izmišljenom primjeru – inspiriran je stvarnim događajima i osobama. Nažalost – puno i previše ružnih stvari se događa u praksi. Zato – budite oprezni, jer ružni razvoj događaja nije iznimka koja se “vama ne može dogoditi”.

TREĆE: Tekst je pisan jednostavnim, vrlo ležernim, razgovornim tonom. To je napravljeno namjerno tako da vam bude zanimljivo i jasno dok čitate. I da možda stvar sagledate iz perspektive koja vam je do sada bila nepoznata, a u praksi se događa.

Jer igrati se s važnim odlukama u životu i donositi ih neinformirano je kao igrati se vatrom. Ako ne sagledate dobro sve detalje ili se ponašate nemarno – izgorjeti će vam lonac, kuhinja, a možda i cijela kuća.

VAŽNO: svi tekstovi na lucija.legal pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izbjegnuta radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani u svrhu edukacije čitatelja. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet.

ZAŠTO ĆE VAS SOLEMNIZACIJA UGOVORA MOŽDA DOSTA KOŠTATI - ALI JE NA DUGE STAZE PUNO BOLJI IZBOR OD OBIČNE OVJERE?

Solemnizacija ugovora je moguće pojam s kojim se do sada niste susreli. Jer oni kojima javni bilježnici nisu svakodnevnica u poslovanju – solemnizacija ugovora djeluje kao nešto vrlo komplicirano, nepotrebno i skupo. A u odnosu na običnu ovjeru, zbilja i jest puno skuplja. Jer obična će vas ovjera ugovora koštati malo više od 8 EUR-a. A solemnizacija? Može vas koštati i više od 400!

Ipak, vjerujte da ona nije bez veze. Premda je od ljudi često moguće čuti: “to mi je nešto javni bilježnik malo pročitao pet minuta i naplatio xxx* (*veliki iznos)”. Cijena solemnizacije je s razlogom takva jer je ona puno kompleksnija te predstavlja opsežniju pravnu zaštitu. Drugim riječima, može vam se višestruko isplatiti (u smislu kasnijih ušteda vremena i novca). Zato je dobro znati što ona i zašto i kada se koristi.

Laički rečeno, najbolje bi bilo solemnizaciju ugovora opisati kao “jačanje njegove pravne snage”.

Međutim, kako bi vam što slikovitije približila moguće posljedice odluke da ugovor o zakupu poslovnog prostora ne solemnizirate ili da ga ipak solemnizirate – na hipotetskom ću primjeru opisati što se sve može dogoditi i događa se (p.s. fiktivan primjer, svaka sličnost sa stvarnim osobama i događajima je slučajna).

OPCIJA PRVA: POTPISUJETE UGOVOR KOJI NIJE SOLEMNIZIRAN

Dakle, zamislimo da ste svoj poslovni prostor dali u zakup nekom poduzetniku. Poduzetnik u njemu otvori pekaru. Na prvu se čini kao ozbiljan poslovni čovjek i vrlo pouzdan. Mislite kako vam se posrećilo. Vjerujete kako je bitno potpisati ugovor “kakav-takav“. Mislite da ste s ugovorom zaštićeni.

On bude unutra i posluje oko dvije godine. Tad se jave prvi problemi.

Kasni vam s plaćanjem režija i zakupnine, izmotava se, izbjegava vas na ulici. Konačno, vama dozlogrdi. Otkažete mu ugovor. Tražite od njega da izađe iz vašeg prostora.

Međutim – on to ne želi. I neće. Tvrdi da niste u pravu iz ovog ili onog razloga. I da otkaz ne važi.

E sad ste u problemu. I to ne baš malom. Morate svoj prostor osloboditi, a on se ne želi maknuti. Prvo – naravno – zovete policiju. Objašnjavate redarstvenim snagama RH svoju viziju pravde i pravice. Ali joj. Kakvo razočarenje. Oni se “ne žele miješati u pravne stvari na svoju ruku” .

Ljubazno vas upućuju da rješenje potražite na sudu.

Sada morate na sud.

Sudovi su, nažalost, u praksi jako pretrpani i ne funkcioniraju toliko brzo i učinkovito koliko bi osobe čija su prava povrijeđena htjele. Pa tako vi krenete. Prvo tražite stručnu pravnu pomoć i odvjetnika u kojeg imate povjerenja da vam napiše tužbu. Međutim, on kao i mnogi drugi, radi na puno predmeta. Zato je potpuno realno da malo čekate dok tužbu i napiše. Pa onda čekate da tužbu sudac pošalje vašem pekaru poduzetniku. Ali taj je sudac baš otišao na bolovanje pa vi čekate. Pa nikako da se sudac vrati s bolovanja. Prođe mjesec, dva, tri. Stvari stoje na mjestu.

Pa se sudac vrati pa čekate tuženikov odgovor na tužbu. Pa imaju problema da tužbu dostave jer je adresa pekara u Albaniji. Pa kad se konačno i to riješi vaš pekar predloži saslušavanje 10 svjedoka. Vaš sudac saslušava u prosjeku tek 3 po ročištu (to je prosjek). Ročište se zakazuje svakih tri do šest mjeseci (i to je prosjek). Nekad čekate i duže. I tako i dalje čekate. Nadate se da sudac neće biti na bolovanju kad dođe termin ročišta. I tako dalje i tako bliže…

… a cijelo to vrijeme pekar je naravno u vašem prostoru. Vama je prostor zauzet, a on vam ništa ne plaća. Najgore što ništa ne možete dok se stvar ne riješi “na sudu”. Prolaze dvije ili tri godine (ako imate sreće) i vi konačno dobijete presudu. Pekar mora izaći. Vašoj sreći nema kraja.

Ali …. pekar se žali na presudu. Sad opet čekate da viši sud donese odluku o žalbi. Nemoćni ste potpuno jer nitko ne može požurivati viši sud. I dalje čekate.

I kad dođe ta obećana presuda višeg suda – a recimo da je u vašu korist (najbolja opcija) – možda je gotovo. Ali možda i nije. Jer može se dogoditi da idete svojem pekaru tražeći da napusti vaše prostorije – a on opet ne želi izaći.

On se i dalje pravi da se ništa ne događa. Vrlo je moguće da se i inati. Tvrdi da je sve laž i da će uložiti reviziju (pravni lijek koji se izjavljuje protiv pravomoćne presude).

Izgledno je da vas sada čeka pokretanje ovrhe da ga izbacite iz prostora. Opet angažirate stručnu pravnu pomoć.

Do ovog trenutka ste već ne osjećate dobro jer se proveli puno sati razmišljajući o svim mogućim rješenjima, a odvjetnički troškovi narasli su jako puno. Da ne govorimo koliko ste novaca izgubili jer cijelo vrijeme što je pekar unutra ne možete iznajmiti svoj prostor onoj poliklinici koja se za njega raspitivala.

I sad – ovrhom konačno uspijete osloboditi svoj prostor od pekara.

Međutim, cijela bi se ova priča moguće dosta skratila – da ste ugovor o zakupu poslovnog prostora “solemnizirali“. Ali niste. Niste učinili sve što ste mogli kad je trebalo pa ste prepušteni čekanju.

OPCIJA DRUGA: UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA STE SOLEMIZIRALI

Laički rečeno, solemnizirani ugovor o zakupu poslovnog prostora po pravnoj je snazi gotovo jednak kao pravomoćna presuda donesena u vašu korist.

Dakle:

kada imate solemnizirani ugovor o zakupu poslovnog prostora samo na temelju njega – u pravilu – možete pokrenuti ovrhu. U praksi to znači da vjerojatno možete preskočiti cijeli ovaj prethodno opisani sudski postupak. Naravno i tu se stvari mogu zakomplicirati (kao i uvijek u život). Ali u praksi se to puno manje događa.
Naime, zbog načina na koji se sastavlja i potvrđuje – drugoj je strani puno teže osporavati solemnizirani ugovor – pa bi se postupak ovrhe trebao odvijati puno brže i efektivnije.

p.s. Ne igrajte se s važnim odlukama i dobro se prvo informirajte!

p.s. 2. kliknite na link niže za saznati više o pojedinim odredbama ugovora o najmu, rizicima i detaljima koje je dobro znati prije potpisivanja.

Lucija