Otkrij naizgled ‘’male’’ pravne pogreške koje su ljudi stvarno napravili misleći da je ugovor o kupoprodaji nekretnine sam po sebi dovoljan. Pročitaj o šteti koje su ove pogreške uzrokovale, što se ustvari dogodilo i kako se sve moglo jednostavno spriječiti. Samo da su na vrijeme znali (i djelovali) prema pravim informacijama. Preporuka je ovog teksta da se prije donošenja bilo kakve važne odluke – dobro informiraš.
TRI VAŽNE NAPOMENE PRIJE ČITANJA:
1. U edukativne je svrhe formirana jedna FIKTIVNA situacija kako bi se čitatelju na zanimljiv i životno prikazan način približio propust koji se dogodio, što se dogodilo i kako se moglo spriječiti. Svaka sličnost sa stvarnim osobama i događajima je slučajna.
2. Svi su slučajevi – kao i svi drugi tekstovi na lucija.legal) opisani svakodnevnim razgovornim jezikom s komentarima i razmišljanjima autorice kako bi ih čitatelj lako mogao shvatiti. Određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeni kako bi se zadržao smisao, a tekst ne bi opteretio opsežnim obrazloženjima. Sve su priče dane za primjer u svrhu edukacije čitatelja. Ni jedna priča ne sadrži individualizirani, ni specični pravni savjet.
3. Ova je analiza sastavljena kako bi ste kod kupnje nekretnine ili bilo koje druge životne odluke koja uključuje i pravo – razmisli više puta, a ne brzali jer je “dobra prilika”.
PRIČA BR. 1.: VAŽNOST ZEMLJIŠNO-KNJIŽNIH ULOŽAKA I NJIHOVA PRAVILNA ČITANJA
PRIČA:
Zamislite sljedeću situaciju – jedan direktor tvrtke naslućuje da s nekretninama koje je kupio postoji neki problem, ali da mu nije sasvim jasno o čemu se radi. Zovu ga iz banke da ga obavijeste o ovrsi. Problem je što ih je nekretnine već platio više milijuna kuna.
Nakon letimičnog pogleda na zemljišnoknjižne uloške – jasno da su kupljene nekretnine prepune tereta – založnih prava (laički rečeno: hipoteka) s iznosima tereta koji uvelike premašuju cijenu koju je za nekretnine platio direktor.
Drugim riječima – direktor sada može izabrati hoće li otplaćivati mjesečne rate kredita za banke koje su bile upisane kao nositelji tereta ILI – prepustiti bankama da upravo kupljene nekretnine uzmu ovrhom.
ŠTO SE MOGUĆE DOGODILO:
Direktor povjeruje na riječ nekom svom poslovnom partneru. Zaključi ugovor o kupoprodaji nekretnine. Isplati cijenu. Ništa sam ne provjeri, niti ne zatraži stručan savjet. Kasnije se ispostavi da je njegov ‘’poslovni partner’’ do grla u dugovima i ne preže pred prevarama da dođe do sredstava.
KAKO IZBJEĆI OVAJ SCENARIJ:
Donosite informirane odluke, ako niste sigurni – pitajte stručne osobe različitih polja stručnosti (geodete, građevinare, pravnike) PRIJE nego što konačno odlučite. I pokušajte se što je više moguće unaprijed informirati i educirati sami. Neznanje je najskuplja opcija.
PRIČA BR. 2. - I PROFESIONALNO SASTAVLJEN UGOVOR NE ZNAČI UVIJEK SIGURNOST
PRIČA:
Primjer – bračni par potpiše nekakve ‘’Ugovore o ortaštvu’’ koji od njih zahtijevaju da u pravilnim periodima uplaćuju novac za izgradnju nekretnine ‘’investitoru’’. Ugovor im daje za pravo da nakon što nekretnina bude izgrađena u istoj dobiju jedan stan (radi se o zgradi s više stanova).
Premda je ugovor očito sastavljen profesionalno (od strane odvjetnika) i sam je tekst u svojoj biti ‘’pravičan’’ – problem se javi kasnije u praksi. Naime, premda redovito uplaćuju novac koji se od njih traži na ime izgradnje, a radi se o više tisuća eura – s radovima se kasni. Dogodi se pandemija i ratovi te poskupljenja materijala pa ‘’investitor’’ traži od njih dodatne iznose koji nisu prvotno ugovoreni.
Pristaju i plaćaju dalje. Investitor nakon nekog vremena traži još više, sad bez očitog razloga. Sad postaju skeptični.
Gradnja kasni već više godina. Ne žele platiti još više. Zbog toga – investitor jednostavnim dopisom raskine ugovor.
Problem je što nemaju nikakvo sredstvo osiguranja za novac koji su dali. Drugim riječima – preostaje im je samo pokrenuti sudski spor koji će vrlo izvjesno zbog složenosti okolnosti jako dugo trajati i imati neizvjestan ishod.
ŠTO SE MOGUĆE DOGODILO:
Investitor ima malo iskustva u gradnji. Premda u početku možda ne djeluje u zloj namjeri, kako radovi kasne, a troškovi izgradnje rastu, isplativost je njegove investicije vjerojatno sve manja. Zato počinje tražiti više novca. Ali, obzirom na to da ljudi s početka priče nemaju nikakvo osiguranje za novac koji su dali, ‘’investitor’’ se ponaša kako god želi.
KAKO IZBJEĆI OVAJ SCENARIJ:
I opet isto – educirajte se i informirajte. Nije pametno davati novac bez instrumenata osiguranja. Raspitajte se koje su vam opcije i ako ih nema ili ih druga strana ne želi – budite oprezni.
p.s. Vrlo je neobična ta ljudska priroda – jer ljudi su spremni dati na desetke tisuća eura nepoznatim osobama za obećanja vlasništva kuća ili stanova, dok će istovremeno traperice u dućanu (za sto eura) sedam puta provjeriti i još reklamirati nakon petnaest dana ako se izgube boju u prvom pranju. Nemojte misliti da se to rijetko događa.
PRIČA BR. 3.: S AGENCIJAMA ZA NEKRETNINE VALJA BITI POSEBNO OPREZAN
PRIČA:
Agencije za posredovanje nekretnina su posebna kategorija jer premda spajaju kupca i prodavatelja – često njihovi agenti nemaju pravna znanja. I premda su ”certificirani’ i iskusni posrednici koji to rade ‘’svaki dan’’ – ipak se greške događaju.
Uglavnom – da ne duljim, zamislite čovjeka kojemu je posrednik rekao da je nekretnina ‘’čista’’. Sada kada je ugovor zaključen i sve je plaćeno – njemu se ipak čini da u zemljišnoknjižnom ulošku na nekretnini piše ‘’nešto čudno’’ što misli: ‘’da ne bi trebalo pisati’’. Ispostavi se da se radi o zabilježbi spora.
ŠTO SE MOGUĆE DOGODILO:
Premda zemljišnoknjižni uložak u trenutku potpisivanja izgleda uredno – ipak samo izgleda. Naime, na jednom malom djelu piše da postoji ”Aktivna plomba”.
Aktivna plomba znači da je u odnosu na nekretninu neka treća osoba podnijela neki zahtjev o kojem zemljišnoknjižni sud još nije odlučio. Ako kupite tu nekretninu u tom trenutku – ne znate što ste kupili. Baš ni kao kad kupite auto koji je imao prometnu. Znati ćete tek kada prođe još koji mjesec dana, sud riješi taj zahtjev i odluči.
U slučaju čovjeka s početka priče može se dogoditi da npr.: sud odluči da se dozvoli upis koji označava da se za nekretninu koju je čovjek kupio vodi spor o vlasništvu.
Drugim riječima na primjeru: netko (treća osoba Ante) je tužio čovjeka (prodavatelja Matu) koji je našem čovjeku (kupcu Stipi) prodao nekretninu jer tvrdi da je nekretnina njegova (Antina). Ako Ante uspije dokazati svoje vlasništvo u tom sporu, sud će lijepo izbrisati našega kupca Stipu i upisati Antu. Ima li veze što je kupac Stipe platio prodavatelju Mati cijeli iznos za kupnju nekretnine? Ima. Može Stipe prodavatelja Matu tužiti za štetu (što će trajati dugo te biti skupo i neizvjesno). Ali ako Ante uspije u sporu o vlasništvu protiv prodavatelja Mate – nekretninu je kupac Stipe izgubio, Ante je vlasnik i to je gotova priča.
KAKO IZBJEĆI OVAKAV SCENARIJ:
Provjerite dva puta kada certificirani posrednici i agencije iznose mišljenja o urednosti dokumentacije. Ponajviše zato jer to nije njihova domena. Ako vam sutra izbije problem s nekretninom koju ste kupili – ne postoji njihova odgovornost. Njihov je posao da spoje prodavatelja i kupca i gotovo. Oni svoje posredovanje naplate, a vama preostaje da mislite što ćete i kako ćete dalje.
PRIČA BR. 4: POŽELJNO JE POZNAVATI I REPUTACIJU ČOVJEKA S KOJIM ULAZITE U POSLOVANJE
PRIČA:
Zamislite ženu koja kaže da je kupila stan od neke male firme koju je predstavljao taj izvjesni direktor Šime. Prodavatelj Šime je dugo nešto otezao, a onda – kad se ipak odlučio – inzistirao je da sve bude ekstra brzo i potpis ugovora i isplata. Ugovor o kupoprodaji nekretnine – izgleda u redu. Međutim, kad pogledate zemljišnoknjižni uložak, vidite da je upisana Slavica kao vlasnica. Kada pogledate kad je upisana Slavica kao vlasnica – prije tri dana. I ništa vam više nije jasno.
ŠTO SE USTVARI DOGODILO:
Vrlo je moguće da je prodavatelj više puta prodao isti stan. Odnosno, zaključio je istovremeno više ugovora s više različitih kupaca. Primio je više isplata cijele kupoprodajne cijene, prebacio je novce s računa firme na neke inozemne račune i nestao. Iako ga sad možete kazneno prijavljivati za prevaru, krađu i tražiti druge načine da ga “uhvatite, kaznite i natjerate da plati” – novaca više nema. A ni stana. I pitanje je hoće li ih i biti.
KAKO IZBJEĆI OVAKAV SCENARIJ:
Kada se kupnja nekretnine radi kako treba rade se pametne kombinacije u rasporedu potpisivanja dokumenta tako da i prodavatelj i kupac budu osigurani. Prodavatelj da će dobiti cijeli iznos kupoprodajne cijene, a kupac da će se sigurno upisati kao vlasnik.
PRIČA BR. 5.: PRAVO SE NEKAD RAZLIKUJE OD ČINJENICA IZ STVARNOG ŽIVOTA. ALI OBOJE JE JEDNAKO VAŽNO.
Zamislite bračni par stranaca koji se planira doseliti u Hrvatsku. Kupili su stan, ali ga ne mogu doći pogledati uživo jer je gospodin već nešto duže bolestan, a stan je dobra prilika. Ipak, njihova prijateljica ga je pogledala, posnimila, poslala im slike. Imali su novca, dokumentacija je bila uredna i sve je izgledalo dobro.
Do ljeta.
Kada su konačno stigli, shvatili su da svakih par noći ne mogu spavati.
ŠTO SE USTVARI DOGODILO:
U susjednom stanu jedan se par redovito noću glasno svađao, a u navici im je bilo i vrištanje. Zidovi između stambenih jedinica su bili nikakvi.
KAKO IZBJEĆI OVAKAV SCENARIJ:
Uvijek dobro istražite nekretninu koju kupujete. Nemojte je samo pogledati dvadeset minuta s posrednikom. Dovedite više ljudi sa sobom da gledaju – više ljudi više vidi. Pokucajte i susjedima. Pitajte ih kako je živjeti u toj zgradi i kvartu i postoje li neki problemi koje sada ne vidite. Ako kupujete stan, raspitajte se kolike su visine pričuve i postoje li stanari koji sabotiraju zajednička ulaganja. Nemojte da vam se dogodi da ‘’ne bi baš bilo dobro da adaptirate’’ jer žena iznad vas ima četvero djece koji spavaju tijekom dana. Ne treba vam susjed neprijatelj. Bar ne odmah.
PRIČA BR. 6: I KOD NAJUOBIČAJNIJIH STVARI - TREBA BITI VRLO OPREZAN
PRIČA:
Evo još jedan ružan primjer za koji čujem da se u praksi – nažalost – događa i prečesto. Zamislite mladi par koji kupi stan i mirno u isti uselili. Imaju ugovor o kupoprodaji nekretnine i dokumentacija je uredna, osim pojedinih odredbi o načinu isplate cijene koje su ‘’malo nejasne’’. Upišu su kao vlasnici. Sada moraju potražiti stručnu pomoć jer ih prodavatelj tuži da nisu platili cijenu za stan. Oni tvrde da jesu.
Nekoliko godina kasnije još su u sudskom sporu. I moguće je da će biti i još nekoliko.
Za to vrijeme – kamate koje teku još će za par desetaka postotaka povećati traženi iznos.
Tako da ako izgube ….možda će morati sve ponovno platiti. S kamatama.
ŠTO SE MOGUĆE DOGODILO:
Stan nisu platili transakcijski preko računa, nego ih je prodavatelj tražio isplatu iznosa u gotovini. Novce su mu dali na ruke, a on je potpisao izjavu da je novce primio. Sada tvrdi da su oni izjavu krivotvorili. Oni tvrde da nisu. Nitko ne može biti siguran tko točno govori istinu.
KAKO IZBJEĆI OVAKAV SCENARIJ:
Raspitajte se o načinima plaćanja koji su najsigurniji da bi izbjegli gornje situacije. Ako već iz određenih razloga plaćate u gotovini bar se potrudite da to na odgovarajući način dokumentacijski popratite. Pronađite što više načina da se zaštitite.
PRIČA BR. 7: O VAŽNOSTI ISTRAŽIVANJA POZADINE PRIČE
PRIČA:
Primjer – starija žena želi živjeti ‘’na moru’’. Cijeli život štedi da bi zaradila za kućicu s vrtom. Nađe malenu koja joj po svemu odgovara. Potpiše ugovore i cijenu potpuno isplati. Upiše se kao vlasnica. Zatim započne planirati preseljenje. Prodavatelj u međuvremenu umre. Oko pola godine kasnije, kada prvi puta dođe u kućicu – shvati da je još netko unutra.
Njegova bivša žena.
Bivša žena tumači da je stan kupila zajedno s pokojnim mužem i da je pola njen. Nema pojma da je prodan. Ne pušta je unutra. Izbija sukob.
Uskoro dobije tužbu u kojom bivša žena traži pola vlasništva.
Kreće sudski postupak, a dok postupak traje … nema načina da ona živi u ‘’kućici na moru’’’ koje je vlasnica (za sada).
ŠTO SE USTVARI MOGUĆE DOGODILO:
Prodavatelj je prešutio da je stan stekao zajedno sa ženom ili je mislio da je to nebitno, obzirom na to da je on upisani vlasnik. To je čest slučaj u našem podneblju – da je muškarac upisan kao jedini vlasnik, ali je stan stekao za vrijeme braka – što stan, u većini slučajeva – čini bračnom stečevinom.
KAKO IZBJEĆI OVAKAV SCENARIJ:
Uvijek pazite da provjerite postoje li još kakvi odnosi prodavatelja koji bi mogli faktično utjecati na vlasništvo stana. Čak i ako je prodavatelj jedini upisan. Premda niste dužni po zakonu istraživati ‘’izvanknjižno stanje’’ – život piše svoje priče tako da to malo istraživanje unaprijed može zlata vrijediti. Ako vam prodavatelj ne želi reći ili oklijeva, raspitajte se uokolo. Hrvatska je mala sredina i svi sve znaju.
POUKA PRIČE:
Educirajte se sami što je više moguće prije donošenja važnih odluka i istražite situacije i okolnosti do najsitnijih detalja. Svakako zatražite i pomoć stručnih osoba u domeni u kojoj savjet tražite (geodeta, odvjetnika, građevinara, a u slučaju kupovine nekretnina – čak i susjeda koji dobro poznaju mikrolokaciju i uvjete života). Kao što bi za kupnju rabljenog auta angažirali mehaničara. Ni savjeti stručnih osoba nisu garancija da će sve proći lako i sretno završiti, ali vam barem povisuje šanse za to.
p.s. Pročitajte i:
