NAPOMENE ČITATELJU PRIJE ČITANJA
- Ako razmišljate uskoro potpisati neki ugovor – tekst koji slijedi možda vam može potencijalno puno pomoći. Jer premda je pisan na primjeru ugovora o zakupu poslovnog prostora vjerujem da vam može pružiti perspektivu na ugovore kakvu do sada niste imali.
- Primjer je potpuno fiktivan, ali inspiriran stvarnim događajima.
VAŽNO: svi tekstovi na lucija.legal – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izbjegnuta radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani u svrhu edukacije čitatelja. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet.
ZAŠTO SOLEMNIZACIJA UGOVORA DOSTA KOŠTA - ALI JE MOGUĆE ISPLATIVIJA NA DUGE STAZE?
Solemnizacija ugovora je možda pojam s kojim se do sada niste susreli.
Jer oni kojima javni bilježnici nisu svakodnevnica u poslovanju – solemnizacija ugovora može djelovati kao nešto vrlo komplicirano, nepotrebno i skupo.
A u odnosu na običnu ovjeru, zbilja i jest puno skuplja.
Jer obična ovjera ugovora košta desetak eura.
A solemnizacija? Puno više.
Ipak, s razlogom je tako.
Premda je od ljudi često moguće čuti: “to mi je nešto javni bilježnik malo pročitao pet minuta i naplatio xxx* (*veliki iznos)”.
Međutim, trošak solemnizacije je s razlogom takav jer ona – pod određenim zakonskim uvjetima – predstavlja opsežniju pravnu zaštitu.
Drugim riječima, može se višestruko isplatiti (u smislu kasnijih ušteda vremena i novca).
Zato je dobro znati što ona predstavlja i zašto i kada se koristi.
Laički rečeno, najbolje bi bilo solemnizaciju ugovora opisati kao “jačanje njegove pravne snage”.
Međutim, kako bi vam što slikovitije približila posljedice odluke o solemnizaciji ugovora o zakupu – na hipotetskom ću primjeru opisati što se sve može dogoditi i događa se.
Primjer je fiktivan, a svaka sličnost sa stvarnim osobama i događajima je slučajna.
OPCIJA PRVA: POTPISUJETE UGOVOR KOJI NIJE SOLEMNIZIRAN
Dakle, zamislimo da Marko svoj poslovni prostor da u zakup nekom poduzetniku.
Poduzetnik u njemu otvori pekaru.
Na prvu se čini kao ozbiljan poslovni čovjek i vrlo pouzdan. Marko vjeruje kako je bitno potpisati ugovor “kakav-takav“.
On bude unutra i posluje oko dvije godine. Tad se jave prvi problemi.
Kasni Marku s plaćanjem režija i zakupnine, izmotava se, izbjegava na ulici. Konačno, Marku dozlogrdi. Otkažete poduzetniku ugovor.
Traži od njega da izađe iz prostora.
Međutim – poduzetnik to ne želi. I neće.
Tvrdi da Marko nije u pravu iz ovog ili onog razloga.
I da otkaz ne važi.
Ukratko: vrlo neugodna situacija za Marka.
S jedne strane – želi i mora svoj prostor osloboditi, a poduzetnik ne želi izaći.
Prvo Marko – naravno – zove policiju.
Objašnjava redarstvenim snagama RH o čemu se radi. Ali – oni se “ne žele miješati u pravne stvari na svoju ruku” .
Ljubazno ga upućuju da rješenje potraži na sudu.
Međutim, sudovi su u praksi jako pretrpani i ne funkcioniraju brzinom i učinkovitošću s kojom bi Marko htio. Drugim riječima, stvari se ne mijenjaju odmah.
Pa tako krene.
Prvo traži stručnu pravnu pomoć i odvjetnika u kojeg ima povjerenja da napiše tužbu.
Međutim, realno je da čeka dok tužbu napiše, jer i odvjetniku treba vremena da se upozna sa svim činjenicama i dokumentacijom u predmetima.
Iz objektivnih razloga da spor krene (i završi) može čekati vrlo dugo.
Prvenstveno jer su sudovi pretrpani, zatim jer su i suci ljudi (koriste godišnje, bolovanja, porodiljne).
Čekati može i radi problema oko dostava (druga strana izbjegava primiti pismena), ali i zbog saslušavanja puno svjedoka na više ročišta.
Ili zbog nedolaska svjedoka ili kašnjenja vještaka…
… a cijelo to vrijeme pekar je u njegovom prostoru.
Prostor je zauzet, poduzetnik ništa ne plaća.
Najgore je što Marko ništa ne može dok se stvar ne riješi sudskim putem.
Uostalom, čak i kad dobije prvostupanjsku presudu – moguće je da će se jedna strana žaliti.
Ukoliko se to dogodi trajati će i dok viši sud ne donese odluku o žalbi.
A kad stigne i drugostupanjska presuda višeg suda – a recimo da je u Markovu korist (najbolja opcija) – možda je gotovo.
Ali možda i nije.
Jer može se dogoditi da ide pekaru tražeći da napusti prostorije – a on opet ne želi izaći.
On se i dalje pravi da se ništa ne događa. Tvrdi da će uložiti reviziju (pravni lijek koji se izjavljuje protiv pravomoćne presude).
Izgledno je da Marka sada čeka pokretanje ovrhe da ga izbaci iz prostora, u kojem slučaju opet angažira stručnu pravnu pomoć.
Do ovog trenutka odvjetnički troškovi su već visoki, a moguće je da je pretrpio i dodatne gubitke zbog izgubljenog najma.
Naime, cijelo vrijeme dok je pekar unutra ne može iznajmiti svoj prostor poliklinici koja se za njega raspitivala.
Na kraju – ovrhom konačno uspije osloboditi svoj prostor od pekara.
OPCIJA DRUGA: UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA JE SOLEMIZIRAN
Jednostavno rečeno: solemnizirani ugovor o zakupu poslovnog prostora pod propisanim uvjetima može imati svojstvo ovršne isprave.
Drugim riječima:
- kada imate solemnizirani ugovor o zakupu poslovnog prostora koji zadovoljava za to zakonom propisane uvjete – u pravilu – na temelju istog možete pokrenuti ovrhu. U praksi to znači da možda nećete morati voditi sudski spor na način na koji je prije opisano.
- zbog načina na koji se sastavlja i potvrđuje – drugoj je strani puno teže osporavati solemnizirani ugovor – pa bi se postupak ovrhe trebao odvijati brže i efektivnije.
U svakom slučaju – važno je naglasiti da ni solemnizacija ne isključuje sve moguće sporove niti jamči ishod postupka, ali u praksi može pojednostaviti i ubrzati ostvarivanje određenih prava.
Zaključno:
Prije potpisivanja ugovora o zakupu poslovnog prostora korisno je što je moguće više se informirati te razmotriti sve dostupne pravne opcije i njihove moguće posljedice.
Jer svaki ugovorni odnos ima svoje specifičnosti, pa je informiranje i pravodobno savjetovanje važan dio odgovornog poslovnog odlučivanja.
