Kapara za kupnju stana. Super ideja u teoriji. U praksi na Balkanu i prečesto izvor problema. Najčešće zato jer ljudi “uletavaju” u dobre prilike bez da se prije konzultiraju sa stručnom osobom.
I pri navedenom ne mislim na agente za nekretnine. Svaka njima čast – ali njihov je glavni interes spojiti kupca i prodavatelja i naplatiti svoju proviziju – dok relativno malo (ako išta) brinu o sigurnosti obje strane u toj transakciji.
I zato ne srljajte “kao guske u maglu”. Na visoke cijene stanova kakve su danas na tržištu – i kapare od 10% (što je recimo nekakav tržišni standard) – nisu mali iznos.
Razmislite malo prije nego kaparu date. Brzina i nepromišljenost vas mogu koštati upravo toliko.
A evo i nekoliko razloga u kojima trebate biti ekstra oprezni kada dajete kaparu.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – pisani jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
PRVO PROVJERITE KOME KAPARU DAJETE?
Obzirom da je tržište nekretnina u Lijepoj Našoj preplavljeno svakakvim “investitorima” – i onima koji su u tom poslu desetljećima i onima koji su se do jučer se bavili uzgojem mrkve – dobro je provjeriti kome ćete novac dati.
Ako se radi o tvrtki – prvo pogledajte na stranicama sudskog registra (ovdje) o kakvoj se tvrtki radi. Provjerite tko je direktor – i traži li vas direktor uplatu na račun tvrtke ili da njemu iznos date “na ruke”. Googlajte ime direktora (da ne shvatite naknado da ima povijest prevara iza sebe). Provjerite i koliki je temeljni kapital tvrtke – da li se radi o više stotina tisuća eura – ili je tvrtka j.d.o.o. osnovana prije dva mjeseca za 3 EUR-a.
Naime, premda vas visina temeljnog kapitala sama po sebi ne može zaštiti više nego često je indikator “ozbiljnosti“.
Provjerite i financijska izvješća i odluke o dobiti (ili gubicima) za posljednje godine (mnogi ne znaju – ali i ova su izvješća i odluke dostupna besplatno na stranicama sudskog registra).
Ako je tvrtka posljednju godinu poslovala s gubitkom – provjerite odmah i da li je trenutno u blokadi (ovu informaciju možete dobiti i putem SMS-a, a upute kako to napraviti su ovdje).
Kada ste to sve dobro proučili i zaključili da bi ste mogli imati povjerenja u tvrtku kojoj kaparu dajete – prijeđite na čitanje o sljedećem razlogu za oprez.
DRUGO - KOLIKU KAPARU VAS TRAŽE?
Samo po sebi nije problem da vas traže jako visoku kaparu. Problem je jedino što – ako je riječ o stanovima koji su u izgradnji – postoji mogućnost da cijelu izgradnju financiraju iznosima koje dobivaju od kapara.
Tu se onda postavlja pitanje – imaju li novaca da izgradnju realiziraju do kraja i bez kapara kupaca?
I ako nemaju – zašto nemaju?
I ako nemaju – što će biti s vašim novcima i stanom/nekretninom ako pretrpe neki trošak koji nisu očekivali?
Hoće li i dalje imati novaca da završe cijelu stvar?
I ono najvažnije – hoće li imati novaca da vam vrate kaparu – ili će samo proglasiti stečaj pa se dalje vi sami mislite.
O kupnji stana u izgradnji i rizicima koje ista nosi – već sam pisala ovdje.
Nepisano je tržišno pravilo da kapara iznosi oko 10%. Pa vi sad vidite.
TREĆE - KAKO VAS TRAŽE DA KAPARU DATE?
Davanje “kapare na ruke” u gotovini bez pisanog traga je kockanje.
Možda bude crveno možda crno – pedeset pedeset su vam šanse.
Premda se u usporedbi s cijelom kupoprodajnom cijenom 10% čini malo – razmislite bi li otišli s tim istim iznosom u kockarnicu.
Ako ne bi – bolje bi vam bilo da ispregovarate s prodavateljem sklapanje predugovora.
Da se odmah razumijemo – i predugovor nije nikakvo “jamstvo” ni “garancija” da ćete nekretninu (ili svoju kaparu) dobiti (ili dobiti nazad) – ali u kombinaciji s transakcijom kapare izvedenom preko računa bar svatko može vidjeti (i sud – ako to bude potrebno jednog dana) zašto ste novac dali, kome ste dali, koliko ste dali i kad ste dali.
Također – i kod predugovora – nije nebitno da li se novac koji dajete zove “kapara”, “kapara kao odustatnina”, “avans”, “predujam” ili samo “dio cijene” ili nekako drugačije nedefinirano. Premda ljudi koji ne poznaju pravo ove izraze koriste kao sinonime – oni nisu sinonimi.
U pravu svaka riječ ima svoju težinu – i često se događa da su prava i obveze koje proizlaze za ugovorne strane zbog korištenja određene “riječi” drugačije nego što bi bile za korištenje neke druge “riječi” koja se vama možda čini “ista”.
Zato – preporuka je svakako da uvijek imate iza sebe kvalificiranog odvjetnika koji će vam “čuvati leđa” i znati reći što točno potpisujete.
ČETVRO - PAZITE ŠTO PIŠE U PREDUGOVORU!
Osim što se definira koliki je iznos kapare, kako ćete ga uplatiti, na koji račun itd. – ono što je kod ovog instituta iznimno bitno je da se navede i kada će vam kapara biti vraćena, a kada neće – odnosno hoćete li dobiti dvostruku kaparu ako prodavatelj odustane od zaključenja glavnog ugovora.
Drugim riječima – u predugovoru moraju biti točno navedeni uvjeti pod kojima vam se kapara vraća/ne vraća/vraća dvostruko.
Ne želite se dovesti u situaciju da je zemljišnoknjižno stanje na dan potpisa vašeg kupoprodajnog ugovora “neuredno” da vi zbog toga ne želite potpisati, a da prodavatelj to protumači kao “odustajanje” i da si za pravo da zadrži vašu kaparu.
I imati će na to pravo – ako niste točno u predugovoru popisali kada vi imate pravo na “odustajanje” i povrat tj. dvostruki povrat kapare.
To je samo primjer jedne od situacija koja se može dogoditi (i događa se) ako institutu kapare pristupite lakomisleno od početka.
Uostalom, ako vam je prodavatelj poslao njegov “standarni” predugovor na potpis – a vi želite neke izmjene koje on ne prihvaća ili nerado prihvaća – to vam je već dobar indikator da se “nešto iza brda valja”.
Jer svatko tko ozbiljno posluje s dobrom namjerom – potpuno će razumjeti vaš zahtjev da se bolje zaštitite.
Ujedno, korak više za vašu sigurnost je zatražiti i potpisivanje zadužnica za osiguranje iznosa kapare (dobro i od direktora i od tvrtke).
KAPARA ZA KUPNJU STANA (ILI NEKRETNINE): DA ZAKLJUČIMO
Ne želite se dovesti u situaciju da godinama vodite sudski spor (s neizvjesnim ishodom) da bi ste dobili svoj novac nazad (ili nekretninu).
I ne želite se dovesti u situaciju da ste 107. u redu za naplatu dugova od prodavatelja koji je završio u stečaju i već je mjesecima u blokadi.
Budite maksimalno oprezni kada dajete svoj novac, bilo kao kaparu, bilo kao kupoprodajnu cijenu – angažirajte stručnu pomoć i ne štedite.
Neznanje je uvijek najskuplje.
p.s. za više opreza kod kupnje nekretnine pročitajte i:
