Mnogi ne znaju ali kupnja nekretnine na javnoj dražbi – možda je jedan od najsigurnijih načina za stjecanje prava vlasništva. Ipak, kada tako nešto izjavite pred ljudima koji ne poznaju dobro hrvatski pravni sustav i njegove prakse – promatrati će vam sa sumnjom i neskrivenim skepticizmom. Mnogi zato zaziru od ovakvih kupnji – premda se često dogodi da prilike znaju biti nevjerojatne.
Čak smatram da su javne dražbe jedino preostalo mjesto u RH na kojem nekretninu možete kupiti po nekoj “normalnoj” cijeni, a da ne platite +4.000 EUR/m2 što je sad u Hrvatskoj “novo normalno”.
U daljnjem tekstu, pokušati ću vam na primjeru iz stvarnog života približiti zašto sam razmatrala kupnju stana na javnoj dražbi, koje sam (neobične) korake u istom smislu poduzela – i zašto sam na kraju ipak odustala premda je prilika bila nevjerojatna.
VAŽNA NAPOMENA: svi tekstovi na lucija.legal – pisani jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
ZAŠTO JAVNA DRAŽBA NIJE IDEJA KOJU TREBATE ODMAH ODBACITI?
Kada mjesecima pretražujete Njuškalo u potrazi za stanom koliko-toliko normalne kvadrature, koliko-toliko normalne lokacije, koliko-toliko normalnog rasporeda – ako već imate sreće da nađete koliko-toliko normalno sve navedeno – cijena će biti astronomska.
I svi ovi što govore da su cijene nekretnina “nerealne” i “previsoke” – jednostavno ne shvaćaju da gotovo svi bolje stojeći Europljani žele nešto svoje “blizu mora”. Kako se dakle – mi Hrvati – natječemo za iste nekretnine / stanove / apartmane s cijelom Europom, a njihova je platežna moć daleko iznad naše – cijene su se prilagodile njihovim mogućnostima.
Zato nije loša ideja – baciti pogled i na mogućnosti koje nudi FINA putem svojih javnih dražbi, pod uvjetom da nešto više o javnim dražbama znate – da se ne nađete u još većem problemu.
OSNOVE O PRETRAŽIVANJU NEKRETNINA NA FINA-inom E-OČEVIDNIKU
Kako se nekretnina uopće nađe na javnoj dražbi?
Da se ne koristim pravnom terminologijom – evo na primjeru za lakše razumijevanje:
Ana posudi od Kate 100.000,00 EUR-a. Kata za taj zajam traži osiguranje i upiše založno pravo na Aninoj nekretnini. Nakon što proteknu rokovi za povrat, Kata traži od Ane da joj novac vrati. Ana joj ne vraća i Kata pokrene ovrhu na nekretnini Ane. Da bi se namirio Katin dug, sud će prodati Aninu nekretninu putem javne dražbe – isplatiti Katu i ostatak novca (ako ga bude) dati Ani.
Drugim riječima, sve nekretnine se prodaju na javnoj dražbi jer je netko-nekome dužan. Bilo da se radi o firmama (pa će se nekretnina putem javne dražbe prodavati u kontekstu stečajnog postupka) ili o fizičkim osobama (pa ćemo najčešće pričati o ovrhama).
E sad – kad to znamo – očevidniku e-dražba koji vodi FINA možete pristupiti putem ovog linka. Tu možete pogledati (skoro) sve nekretnine koje se trenutno prodaju u RH putem javne dražbe.
Tu je i nekoliko pojmova koje je za to pretraživanje dobro znati.
- Oznaka “u najavi” znači da sama javna dražba nije još započela i ako kliknete na tu nekretninu vidjeti ćete daljnje oznake “datum i vrijeme početka nadmetanja” i “datum i vrijeme završetka nadmetanja”. U pravilu dok je javna dražba u “najavi” imate mogućnost uplatiti jamčevinu za nju (u detaljnim podacima je navedeno i do kada možete uplatiti jamčevinu).
- Oznaka “u tijeku” u pravilu traje dva tjedna i to je period u kojem se svi koji su uplatiti jamčevinu natječu za nekretninu, dajući što višu ponudu. U ovom razdoblju, ako niste već uplatiti jamčevinu – ne možete se više pridružiti javnoj dražbi.
DOBRO JE ZNATI: Tržišnu cijenu tj. “utvrđenu vrijednost” nekretnine u postupku (ovršnom ili stečajnom) je prethodno utvrdio vještak. Znači, to nije cijena koju netko ili sud samostalno “procijeni” već cijena koju je na temelju lokacije, stanja i drugih faktora procijenila stručna osoba.
DOBRO JE ZNATI 2.: Na prvoj javnoj dražbi u ovrsi početna je cijena nekretnine 4/5 “utvrđene vrijednosti”, dok je na drugoj javnoj dražbi (ako prva bude neuspješna) početna cijena 3/5 “utvrđene vrijednosti”. U stečaju je drugačije – tamo su četiri javne dražbe i na prvoj ide 3/4 “utvrđene vrijednosti”, na drugoj 1/2, na trećoj 1/4 i na zadnjoj je početna cijena 1,00 EUR.
ŠTO SAM I ZAŠTO RADILA KAD SAM RAZMATRALA KUPNJU NEKRETNINE NA JAVNOJ DRAŽBI?
Ok, sada kada smo utvrdili te osnove stvari koje morate znati da bi ste razumjeli ovu priču.
Pretražujem tako sve oglasnike i FINA-in e-očevidnik u potrazi za stanom (više za investiciju, nego za življenje) i naletim na javnoj dražbi na nevjerojatnu priliku. Znači – stan na izvrsnoj poziciji u Splitu, kvadratura idealna, miran, zeleni kvart, prizemlje (ok, nije idealno, al’ što možeš) – a cijena – prava sitnica – nešto malo više od 1.000,00 EUR-a kvadrat. Mislim se to je to – fantastično. Taman da me adaptacija košta još toliko po kvadratu (a neće) – opet bolje nego bilo što drugo.
Znam da postoji još samo jedna kvaka – živi li netko ondje i tko?
Naime, u napomenu stoji “nekretnina nije slobodna od osoba i stvari” – što drugim riječima znači da je vrlo moguće da ondje još netko živi. E sad – da bi raščistila to pitanje – poduzimam sljedeće korake redom:
- Prvo otvaram link: “Pismena vezana za predmet prodaje na javnoj dražbi” i ondje nalazim ovršna rješenja iz predmeta. To mi treba da saznam tko je ovršenik.
- Drugo – kad nađem ime ovršenika i broj predmeta – googlam ime da vidim mogu li pronaći kakve informacije o kome se radi i zašto je u dugovima.
- Treće – kako ne nalazim nikakve informacije, pronalazim ime sutkinje koja vodi predmet na sudu i zovem ovršnu pisarnicu istog suda da mi daju broj njezine referade. Kada se sutkinja javi na telefon, kažem joj da me zanima ta i ta nekretnina i da bi došla pogledati vještačenje u spisu (jer je teško da ćete nekretninu moći razgledati) da pogledam fotografije stanja i lokacije koju ne napravimo sudski vještak. Dogovaram kratak sastanak sa sutkinjom.
- Četvrto – sutkinja mi daje na uvid predmet – i kada sve pogledam – pitam je kakvo je stanje – živi li tko unutra?.
Sada dolazimo do trenutka na kojem sam se ipak predomislila.
Naime, sutkinja kaže da je stanje užasno, unutra je jedna obitelj s bolesnim sinom invalidom, koja nema gdje, niti ima novaca da ih odvjetnik u tom ovršnom postupku zastupa.
Tu odustajem, jer premda bi mogla voditi ovrhu da ih maknem (kao što netko drugi vjerojatno hoće) – ne bi to htjela. Ne bi htjela imati na savjesti nešto takvoga.
Međutim – da tako nije bilo – da je to bio prazan stan ili jedan od stanova neke osobe – sigurno bi ga bila kupila jer je prilika bila predobra.
DOBRO JE ZNATI: Ako vam je važno – raspitajte se unaprijed u kojim bankama možete dobiti kredit za kupnju stana na javnoj dražbi – jer ne prolazi to kod svih. Također, ne očekujte da će vam to znati reći službenici na šalteru.
KUPNJA NEKRETNINE NA JAVNOJ DRAŽBI - ZAŠTO JE VJEROJATNO I NAJSIGURNIJA MOGUĆA OPCIJA KUPNJE?
Zato što je teško moguće da nećete znati što se krije “iza kantuna” – odnosno razloga zašto netko nešto prodaje. Naime, kada vam nekretninu prodaje sud i vi je kupite putem javne dražbe – upravo prodaja preko suda vam “jamči” da ispod stola ne postoje drugi ugovori, prijevarne namjere, drugi vlasnici, bračne stečevine itd.
Kada sud donese “rješenje o dosudi” kupcu – svi se drugi tereti iz zemljišnoknjižnog (u pravilu) brišu – i upisuje se samo “čisto” vlasništvo kupca. Valjanost takav upisa je teško (da ne kažem nemoguće) pobijati kasnije.
Međutim, moguće je da ćete trebati voditi ovrhu, ako u nekretnini i dalje žive osobe koje ne žele izaći – ali zato i iz svih drugih razloga – dobro je kod razmatranja kupnje nekretnine na javnoj dražbi uzeti odvjetnika – koji će vas upozoriti na sve rizike i prepreke u vašem specifičnom slučaju.
p.s. Pročitajte i:
