U ovom članku, tema je kupnja stana u izgradnji i problemi koji se u vezi s istom – nažalost – i prečesto znaju javiti u praksi.
Razmišljate unaprijed.
Razmišljate prije nego što išta potpišete.
I educirajte se.
Evo i zašto.
U ovom članku:
- Na početku? Ma samo med i mlijeko …
- Znači – pravilo broj 1. .- dobro dobro istražite …
- Možete li se zaštiti i kako?
- p.s. za one koji žele izbjeći moguće skupe pogreške i znati još više …
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
NA POČETKU? MA SAMO MED I MLIJEKO ...
Obično, sve krene više nego fantastično.
Investitori vam prikažu cijeli set 3D projekcija, vizualizacija i napričaju svašta o neponovljivoj ljepoti i dizajnu te nove buduće zgrade.
Na terenu, u najboljem slučaju su tek iskopani temelji, ali zbog tih vizualizacija – vi dobivate osjećaj kao da ćete kupiti gotovu stvar. I to najčešće još povoljnije nego što ona stvarno vrijedi.
Investitor vas traži da potpišete njegov obrazac predugovora, ali vas uz navedeno – još traži i kaparu.
A možda vas traži i da se predugovorom obvežete u uplaćivati rate kupoprodajne cijene prije zaključenja glavnog ugovora.
Da se razumijemo – to uopće ne bi bilo problem da su investitori uvijek ozbiljne građevinske firme.
Ali nisu.
Zbog situacije na tržištu i bujanja građevine koja je sad “zlatna koka” hrvatskog biznisa – čak se i moj bivši susjed ex. ugostitelj bavi izgradnjom.
I baš zato jer su sad svi u tome, a tržište materijala je zbog ratova potpuno nepredvidivo – ako je kupnja stana u izgradnji vaš cilj – trebate biti vrlo vrlo oprezni s kime i što kupujete.
Evo i zašto.
ZNAČI - PRAVILO BROJ 1. - DOBRO DOBRO ISTRAŽITE ...
Ako namjeravate uložiti životu ušteđevinu ili kreditno se obvezati na pola života za kupnju stana u izgradnji – bolje bi vam bilo da prvo dobro proučite osobu i tvrtku koja gradi.
Zašto?
Zato što i ja i vi danas možemo odlučiti da “idemo u građevinu” i otvoriti firmu koja se time bavi.
Nije mi se jednom dogodilo da pogledam tko je investitor neke građevine – kad ono j.d.o.o. (firma otvorena za 10 kuna).
Odmah mi se zacrni pred očima.
Kad to vidim – znam da smo na pragu problema (ako ne već do grla u njemu).
Ma da se razumijemo – i velike tvrtke mogu upasti u probleme (i stečaj) , ali j.d.o.o. u građevini je posebna priča.
Zato prvo lijepo odite na sudski registar, potražite tvrtku koja gradi.
Onda izučite njezine financijske izvještaje za prošle godine koji su dostupni na internetu.
Zatim se raspitajte – imaju li, uz vašu zgradu, još projekata i kojih i gdje i u kojim su fazama.
Zatim proučite osobu direktora, Googlajte ga ako treba i saznajte “što branša misli o njemu”.
Ukratko – napravite sve što možete da sve istražite.
Ovaj detektivski posao unaprijed, može vam se kasnije itekako isplatiti.
Jer ako postoje bilo kakve “sumnjive” okolnosti – bolje je da ih znate unaprijed nego kad kocku bacite.
Jer ako tvrtka koja gradi “upadne” u “financijske poteškoće” prije nego vas upiše kao vlasnika stana – neće biti dobro.
Nažalost, puno investitora neće htjeti “potonuti s brodom” već će gledati kako da se najbezbolnije izvuče (a ponekad i okoristi) iz situacije u kojoj se tvrtka nalazi.
I nemojte (kao mnogi) naivno misliti da će direktor ili vlasnik osobno (svojim novcem) odgovarati za obveze firme – jer to tako ne ide.
Zato firmu i otvaraju da se zaštite.
U hrvatskom pravnom sustavu – iznimno su iznimno rijetki slučajevi u kojima se uspio dokazati takozvani “proboj pravne osobnosti” .
Odnosno (laički rečeno) odgovornost direktora za probleme u kojima se tvrtka našla jer su zloupotrebljavali sredstva firme.
A čak i kad to uspije – oni do kraja tog postupka (koji u prosjeku traje par godina) već prebace sve svoje na kćeri, tetke, braću, rođake pa opet izgleda kao da nemaju ništa.
Primjera radi – zamislite ovaj scenarij.
Kupujete stan u izgradnji – investitor vas traži 10% kod potpisa predugovora, 30% kad stan bude roh bau i još 30% kada dobije uporabnu.
Znači – isplatite 70% cijene, a još nigdje ne piše da ste vlasnik.
E sad – tvrtka investitora propadne – računi su im blokirani (nemaju ništa).
Od koga mislite da bi ste mogli tražiti svoj novac nazad?
Tako je – ni od koga.
Točan odgovor.
Možete se jedino prijaviti kao vjerovnik u stečajni postupak i nadati se da će se nedovršeni projekt prodati po dobroj cijeni nekom zainteresiranom.
Pa ćete vi – kao i svi drugi – koji su s vama uložili u “stan u izgradnji” MOŽDA dobiti dio novca nazad.
Možda.
A možda i nećete jer neće biti dovoljno novca za sve koji su oštećeni.
MOŽETE LI SE ZAŠTITI I KAKO?
Da, možete se zaštiti.
Ne 100% naravno (kao ni nikad u životu), ali vrlo dobro.
Problem je jedino (vrlo često) što će direktori znati da se želite zaštiti, a zbog velike potražnje – možda jednostavno neće htjeti na to pristati (jer im je rizično).
Vjerojatno je da će potražiti neku “manje zahtjevnu” stranku tj. kupca.
U svakom slučaju, načina za zaštitu uvijek ima i svaki će vam dobar odvjetnik znati reći što bi trebali učiniti.
Nemojte – kao mnogi – misliti da je to što imate predugovor ili ugovor dovoljna zaštita.
Kupnja stana u izgradnji bez odvjetnika je kao da skačete s padobranom bez padobrana.
I općenito kupnja nekretnine bez odvjetnika je kocka – a što se sve može dogoditi radi brzine, nepromišljenosti, neznanja ili neinformiranosti – pročitajte na fiktivnim primjerima inspiriranima stvarnim životom – OVDJE.
p.s. Za one koji žele izbjeći moguće skupe pogreške i znati još više ...
Ukoliko se želite temeljito pripremiti za zaključenje predugovora – proučite naš predložak s obrazloženjima odredbi i primjerima iz prakse.
Upozoriti će vas na značenje pojedinih odredbi, moguće rizike i stvari na koje morate osobito oprezno obratiti pažnju – klik na link.
