U trenucima dok ovo pišem, građevina jednostavno cvjeta u Hrvatskoj. Pogotovo na obali. Dogodi se da ako nakon samo šest mjeseci izbivanja prođem poznatim ulicama – u blizini je neka novogradnja. Nažalost, najčešće s puno apartmana koji će se po svoj prilici prodati inozemnim investitorima. Ali dobro – to je već prilika za neke druge razgovore. U ovom članku, glavna je tema kupnja stana u izgradnji i problemi koji se u vezi s istom – nažalost – i prečesto znaju javiti u praksi.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
NA POČETKU? MA SAMO MED I MLIJEKO ...
Obično, sve krene više nego fantastično. Investitori vam prikažu cijeli set 3D projekcija, vizualizacija i napričaju svašta o neponovljivoj ljepoti i dizajnu te nove buduće zgrade.
Na terenu, u najboljem slučaju su tek iskopani temelji, ali zbog tih vizualizacija – vi dobivate osjećaj kao da ćete kupiti gotovu stvar (i to najčešće još povoljnije nego što ona stvarno vrijedi). Investitor vas traži da potpišete predugovor, ali vas uz navedeno – još traži i kaparu, a možda i da se predugovorom obvežete u određenim vremenskim periodima uplaćivati rate kupoprodajne cijene.
Da se razumijemo – to uopće ne bi bilo problem da su investitori uvijek ozbiljne građevinske firme s više desetaka završenih projekata. Ali nisu. Zbog situacije na tržištu i bujanja građevine koja je sad “zlatna koka” hrvatskog biznisa – čak se i moj bivši susjed ex. ugostitelj bavi izgradnjom.
I baš zato jer su sad svi u tome, a tržište materijala je zbog ratova potpuno nepredvidivo – ako je kupnja stana u izgradnji vaš cilj – trebate biti vrlo vrlo oprezni s kime i što kupujete. Evo i zašto.
ZNAČI - PRAVILO BROJ 1. - DOBRO DOBRO ISTRAŽITE TVRTKU I OSOBU "INVESTITORA".
Ako namjeravate uložiti životu ušteđevinu ili kreditno se obvezati na pola života za kupnju stana u izgradnji – bolje bi vam bilo da prvo dobro proučite osobu i tvrtku koja gradi. Zašto? Zato što i ja i vi danas možemo odlučiti da “idemo u građevinu” i otvoriti firmu koja se time bavi.
Nije mi se jednom dogodilo da pogledam tko je investitor neke građevine – kad ono j.d.o.o. (firma otvorena za 10 kuna). Odmah mi se zacrni pred očima. Kad to vidim – znam da smo na pragu problema (ako ne već do grla u njemu).
Ma da se razumijemo – i velike tvrtke mogu upasti u probleme (i stečaj) , ali j.d.o.o. u građevini je posebna priča.
Zato prvo lijepo odite na sudski registar, potražite tvrtku koja gradi – i onda izučite njezine financijske izvještaje za prošle godine koji su dostupni na internetu. Zatim se raspitajte – imaju li, uz vašu zgradu, još projekata i kojih i gdje i u kojim su fazama. Zatim proučite osobu direktora, Googlajte ga ako treba i saznajte “što branša misli o njemu”. Ukratko – napravite sve što možete da sve istražite.
Ovaj detektivski posao unaprijed, može vam se kasnije itekako isplatiti. Jer ako postoje bilo kakve “sumnjive” okolnosti – bolje je da ih znate unaprijed nego kad kocku bacite. Jer ako tvrtka koja gradi “upadne” u “financijske poteškoće” prije nego vas upiše kao vlasnika stana – neće biti dobro. Nažalost, puno investitora neće htjeti “potonuti s brodom” već će gledati kako da se najbezbolnije izvuče (a ponekad i okoristi) iz situacije u kojoj se tvrtka nalazi.
I nemojte (kao mnogi) naivno misliti da će direktor ili vlasnik osobno (svojim novcem) odgovarati za obveze firme – jer to tako ne ide. Zato firmu i otvaraju da se zaštite. U hrvatskom pravnom sustavu – iznimno su iznimno rijetki slučajevi u kojima se uspio dokazati takozvani “proboj pravne osobnosti” – odnosno (laički rečeno) odgovornost direktora za probleme u kojima se tvrtka našla jer su zloupotrebljavali sredstva firme.
A čak i kad to uspije – oni do kraja tog postupka (koji u prosjeku traje par godina) već prebace sve svoje na kćeri, tetke, braću, rođake pa opet izgleda kao da nemaju ništa.
Primjera radi – zamislite ovaj scenarij. Kupujete stan u izgradnji – investitor vas traži 10% kod potpisa predugovora, 30% kad stan bude roh bau i još 30% kada dobije uporabnu. Znači – isplatite 70% cijene, a još nigdje ne piše da ste vlasnik. E sad – tvrtka investitora propadne – računi su im blokirani (nemaju ništa). Od koga mislite da bi ste mogli tražiti svoj novac nazad?
Tako je – ni od koga. Točan odgovor. Možete se jedino prijaviti kao vjerovnik u stečajni postupak i nadati se da će se nedovršeni projekt prodati po dobroj cijeni nekom zainteresiranom pa ćete vi – kao i svi drugi – koji su s vama uložili u “stan u izgradnji” MOŽDA dobiti dio novca nazad. Možda. A možda i nećete jer neće biti dovoljno novca za sve koji su oštećeni.
MOŽETE LI SE ZAŠTITI I KAKO?
Da, možete se zaštiti. Ne 100% naravno (kao ni nikad u životu), ali vrlo dobro. Problem je jedino (vrlo često) što će direktori znati da se želite zaštiti, a zbog velike potražnje – možda jednostavno neće htjeti na to pristati (jer im je rizično). Vjerojatno je da će potražiti neku “manje zahtjevnu” stranku tj. kupca.
U svakom slučaju, načina za zaštitu uvijek ima i svaki će vam dobar odvjetnik znati reći što bi trebali učiniti.
p.s. nemojte – kao mnogi – misliti da je to što imate predugovor ili ugovor dovoljna zaštita.
p.s. 2. kupnja stana u izgradnji bez odvjetnika je kao da skačete s padobranom bez padobrana. I općenito kupnja nekretnine bez odvjetnika je kocka – a što se sve može dogoditi radi brzine, nepromišljenosti, neznanja ili neinformiranosti – pročitajte na fiktivnim primjerima inspiriranima stvarnim životom – OVDJE.
