Skip to content 
Ako ste ovrhovoditelj. Ili ako ste ovršenik.
Jedno je sigurno:
ovaj će vam tekst sigurno pomoći da ovrsi na nekretnini naučite nešto što do sada niste znali.
Pa – kao i obično – evo i kratkog pregleda podnaslova:
- Da li ovrha na nekretnini znači izbacivanje “na ulicu”?
- Kada i zašto može doći do ovrhe na nekretnini?
- Zašto pokretanje ovrhe na nekretnini može biti vrlo “sklizak teren”?
- Što se događa kada “krene” ovrha na nekretnini?
- 1. Više važnih informacija o žalbi ovršenika na rješenje o ovrsi
- 2. Zabilježba ovrhe u ZK? Što to znači?
- 3. Kako se utvrđuje vrijednost nekretnine?
- 4. Postupak prodaje nekretnine na javnoj dražbi …
- Zaključno – da li je gotovo?
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
DA LI OVRHA NA NEKRETNINI ZNAČI IZBACIVANJE "NA ULICU"?
Ne znači.
A evo i zašto …
Uglavnom ljudi ne znaju da se “ovrha na nekretnini” kao pravni institut razlikuje od “ovrhe radi ispražnjenja i predaje nekretnine”.
Iako vam se možda čini slično – to su kruške i jabuke.
Pa da razjasnim – cilj ovrhe na nekretnini je prodaja nekretnine na javnoj dražbi. Iz dobivenog iznosa se kasnije namiri vjerovnik (kojemu je vlasnik prodane nekretnine dužan).
Ovrha radi “ispražnjenja i predaje ne nekretnine” je potpuno druga priča.
To je ovrha koja se provodi s ciljem da se iz nekretnine “izbace” ljudi koji ondje (više) nemaju pravo biti/živjeti.
Drugim riječima – evo oba instituta na jednom primjeru:
Vi ste vlasnik kuće u kojoj živite i dužni ste (ne)prijatelju 100.000,00 EUR-a. On predloži “ovrhu na nekretnini” na vašoj kući. Vaša se kuća proda na javnoj dražbi nekom Slovencu. Vaš (ne)prijatelj dobije svoj novac. Slovenac se uknjiži kao vlasnik.
Ali.
Vi ste još uvijek u kući.
Ako vi ne želite dobrovoljno iseliti – Slovenac mora zasebnu ovrhu i to ovrhu “radi ispražnjenja i predaje nekretnine” da bi vas “izbacio” van.
Eto.
Sad kad razumijete razliku – znate da ovdje obrazlažem postupak “ovrhe na nekretnini”, a ne o “ovrhe radi ispražnjenja i predaje nekretnine”.
KADA I ZAŠTO MOŽE DOĆI DO OVRHE NA NEKRETNINI?
Ovrha na nekretnini pokreće se prijedlogom sudu.
Da bi taj prijedlog sud “prihvatio” – on treba sadržavati pravni temelj (dokument).
U tom pravnom temelju mora biti navedeno da ovršenik ima dug, kao i iznos tog duga.
Što se tiče formalnog izgleda/sadržaja pravnog temelja – on može biti (primjeri):
- ovršna sudska odluka/nagodba;
- ovršna odluka/nagodba uprave (npr. porezno rješenje)
- ovršna javnobilježnička odluka/isprava (npr. solemnizirani ugovor s klauzulom ovršnosti …)
- ( i drugo)
Međutim – važno je znati da sud (u pravilu) “dozvoljava” ovrhu na nekretnini tek kad ovrhovoditelj nije uspio na drugi način do novca koji mu se duguje.
Zato se uz prijedlog za ovrhu na nekretnini (često) mora podnijeti i potvrda koju je izdala FINA.
Istom potvrdom FINA-a potvrđuje da prethodno pokušana “ovrha po računima” nije uspjela.
Nemojte ova prethodna dva paragrafa uzeti kao apsolutna pravila.
Ima iznimaka naravno – kao i uvijek.
ZAŠTO POKRETANJE OVRHE NA NEKRETNINI MOŽE BITI VRLO "SKLIZAK TEREN"?
Postoji jedno načelo u ovrsi oko kojeg se “lome koplja“.
I to ne samo u pojedinim predmetima. Nego u sudskoj praksi općenito.
U toj zavrzlami veliku ulogu igra i sam Europski sud za ljudska prava.
O čemu se zapravo radi?
Radi se o načelu razmjernosti.
A što to znači?
To – laički rečeno – znači da sud mora procijeniti što je u pojedinom predmetu najvažnije i to zaštiti.
Odnosno – da li je važnije:
- pravo onoga kojemu se novac duguje da se naplati (da mu se vrati novac)
- pravo onoga čija je nekretnina na dom (pogotovo ako mu je to jedina nekretnina i ondje živi s obitelji)
E sad.
Tu je nemoguće postići “objektivan standard”.
Zašto?
Zašto što će svaki put i u svakom predmetu situacija biti potpuno drugačija.
A i svaki od nas bi – da je sudac – presudio različito (ipak smo samo ljudi).
Na primjer: nekad će dug biti astronomski, uzrokovan kockanjem, ali nekretnina će biti njegov jedini dom kao i njegove djece od kojih je jedno možda bolesno.
U drugom slučaju čovjek će dugovati jer su ga prevarili, ali će živjeti sam – i pored stana u kojem živi imati i još neku “roh bau” štalu na selu.
Vjerujete – stvarnost je vrlo složena, a sudske odluke često ovise o detaljima.
Nažalost, u predmetima “ovrhe na nekretnini” često je uključeno još toliko tužnih ljudskih sudbina i emocija.
I to ne samo onih koji “žive u toj nekretnini” već i na strani onih kojima “se novci duguju”.
U svakom slučaju naš ovršni zakon po pitanju načela razmjernosti kaže ovo (pojednostavljeno):
- prijedlog za ovrhu na nekretnini će se odbiti ako glavnica ne prelazi iznos od 5.300,00 eura (pravilo ima i dvije iznimke – više ovdje)
- ako glavnica prelazi iznos od 5.300,00 eura sud može odbiti ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu (između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja).
- odnos između visine duga/vrijednosti nekretnine
- (ne)uspješnost prethodnih pokušaja ovrhe (na računima, na plaći …)
- služi li nekretnina za stanovanje?
- ima li ovršenik drugih nekretnina?
- ima li ovrhovoditelj opravdan interes za hitnim namirenjem?
- je li se ovršenik prethodno potpisanom izjavom/ugovorom suglasio s time da ovrhovoditelj može radi namirenja zatražiti prodaju nekretnine?
Uglavnom, za zaključiti je da je po pitanju načela razmjernosti nemoguće odrediti što će se dogoditi u predmetu – dok se stvarno i ne dogodi.
Ni vaš odvjetnik, ni bilo koji pravnik pa ni vaš prijatelj koji je isto sudac – neće moći pretpostaviti što će biti s 100% točnošću.
Pa niti s 80%. Obzirom da su utemeljene na toliko puno životnih detalja – sudske su odluke po pitanju “načela razmjernosti” potpuno nepredvidive.
Nekad sve iznenade, nekad bude točno onako kako smo očekivali, a nekad bude točno onako kako nismo htjeli da bude.
ŠTO SE DOGAĐA KAD KRENE OVRHA NA NEKRETNINI?
Ako se ipak usvoji prijedlog za ovrhu na nekretnini – ona ima nekoliko koraka/stadija.
Evo i kojih:
- ovršeniku se dostavlja rješenje o ovrsi (na koje ima pravo izjaviti žalbu)
- zabilježba ovrhe u zemljišnoj knjizi;
- utvrđenje vrijednosti nekretnine;
- prodaja nekretnine;
- namirenje ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom.
U nastavku i kratka obrazloženja i komentari za svaki od navedenih.
1. Više važnih informacija o žalbi ovršenika na rješenje o ovrsi
Ovršenik ima pravo izjaviti žalbu na rješenje o ovrsi.
I vrlo često je izjavljuje upravo u odnosu na “načelo razmjernosti” (koje sam prethodno obrazložila).
Ustvari – tek kad zaprimi žalbu sud i može procjenjivati “razmjernost” jer su mu do tog trenutka svi podaci o ovršeniku bili potpuno nepoznati.
Osim razmjernosti, ovršenik može imati i desetke drugih razloga za žalbu.
U svakom slučaju – ljudi koji se nađu u poziciji ovršenika kojem je određena ovrha na nekretnini – u pravilu odmah potraže odvjetnika.
Naime, rok za žalbu je vrlo kratak, a ulozi su često znatni.
DOBRO JE ZNATI: žalba ovršenika sama po sebi ne odgađa ovrhu, premda su u praksi sudovi neskloni postupati dalje dok se žalba ne riješi (iako mogu).
DOBRO JE ZNATI 2.: uz žalbu možete podnijeti i prijedlog za odgodu ovrhe iz određenih razloga, ali morate i ovaj prijedlog dobro i iscrpno obrazložiti i potkrijepiti dokazima.
2. Zabilježba ovrhe u ZK? Što to znači?
Kada sud odredi ovrhu na nekretnini, poslati će zemljišnoknjižnom sudu ovu informaciju.
Zemljišnoknjižni sud će tu informaciju doslovno zabilježiti na ulošku u kojem je upisana ta nekretnina.
Taj upis se zove zabilježba ovrhe.
Posljedica tog upisa je da ovrha postaje “javna”.
Odnosno – svi koji otvore taj uložak iz bilo kojeg razloga – npr. potencijalni kupci, najmodavci, drugi vjerovnici, državna tijela – odmah mogu vidjeti da se u odnosu na tu nekretninu vodi ovrha s ciljem da se ista proda.
DOBRO JE ZNATI: Nakon što zabilježba ovrhe bude upisana u zemljišne knjige – čak i ako ovršenik nekretninu proda – ovrha se nastavlja protiv novog vlasnika.
3. Kako se utvrđuje vrijednost nekretine?
Obzirom da nitko osim stručne osobe nije u mogućnosti procjeniti koliko nekretnina tržišno vrijedi – sljedeća faza ovrhe je procjena njezine tržišne vrijednosti.
U praksi to znači da će sud odrediti vještaka te mu naložiti da odredi tržišnu vrijednost pojedine nekretnine.
Predujam za to vještačenje dužan je uplatiti ovrhovoditelj.
Vještak to mora napraviti vještačkim nalazom u zadanom roku.
I premda u zakonu piše da “vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni (…) ” – u pravilu sudovi uzmu točno onaj iznos koji je odredio vještak.
Ni centa više ni manje.
4. Postupak prodaje nekretnine na javnoj dražbi
Prema starim ovršnim zakonima, prodaja nekretnine nije išla online. već u sudnici kao aukcija.
Danas to više nije tako.
Danas sve ide online, putem FINA-ine stranice e-Dražba.
Više o kupnji nekretnina na FINA-inoj dražbi pisala sam ovdje:
U ovom tekstu neću ulaziti u tehničke informacije o kupnji nekretnine na javnoj dražbi, već ću naglasiti samo osnovne stvari koje svatko mora znati.
Kada se nekretnina prodaje na FINA-inoj javnoj dražbi postoji mogućnost da se održe dvije dražbe.
Druga dražba održati će se ako prva bude neuspješna. Odnosno, ako se nekretnina ne proda na prvoj.
U svakom slučaju – početna cijena po kojoj se nekretnina prodaje na prvoj javnoj dražbi je 4/5 utvrđene tržišne vrijednosti. Na drugoj je 3/5.
Što to znači?
To znači da ako je vještak u vještačkom nalazu odredio da nekretnina vrijedi 200.000,00 EUR-a – početna cijena po kojoj će se nekretnina prodavati na prvoj javnoj je: 160.000,00 EUR-a. Na drugoj je 120.000,00 EUR.
Sud će odrediti i “iznos dražbenog koraka”
A odrediti će i rok za uplatu jamčevine.
Zašto je ovo važno?
Zato što na javnoj dražbi – koja će biti aktualna dva tjedna – mogu sudjelovati isključivo osobe koje su uplatile jamčevinu za sudjelovanje. I nitko drugi.
To u praksi znači da ako ste jedini koji ste uplatili jamčevinu – onda ćete nekretninu moći kupiti po početnoj cijeni.
Ako uspijete ponuditi najveću cijenu za kupnju te nekretnine – sud će izvjesno donijeti rješenje kojim vama dosuđuje nekretninu.
U tom rješenju odrediti će u kojem roku ste dužni uplatiti ostatak iznosa kupoprodajne cijene (prethodno uplaćena jamčevina vam se uključuje u taj iznos).
Ako niste uspjeli ponuditi najvišu cijenu – sud će vam vratiti iznos uplaćene jamčevine.
DOBRO JE ZNATI: U rješenju o dosudi nekretnine sud će odrediti da se na istoj izbrišu svi tereti i zabilježbe koji su do tada na nekretnini postojali. Drugim riječima – kupac dobiva “čisti papir”, odnosno “čisto vlasništvo”. Osim iznimno.
U svakom slučaju – ako je kupac uplatio kupoprodajnu cijenu na račun koji je odredio sud – sud će donijeti zaključak o predaji nekretnine kupcu.
Zaključno: Da li je sad sve gotovo?
Pa u teoriji bi trebalo biti.
U praksi često nije.
Zašto?
Zato što ovršenici često žive u nekretnini ili je odbijaju napustiti i/ili odbijaju iznijeti svoje stvari iz nje.
Tada kupac treba pokrenuti ovrhu radi ispražnjenja i predaje nekretnine da bi osobe i stvari koje su još uvijek u njoj sudskim putem “izbacio” van.
Nažalost – i ovi postupci mogu ići jako sporo.
Iako bi ste možda razumno očekivali da bi takav postupak trebao biti “gotov” u mjesec dana – često se produlji na više mjeseci.
U najgorem slučaju i godinu, dvije, tri.
P.S.
Molim uzmite u obzir da je ovo vrlo pojednostavljen prikaz instituta ovrhe na nekretnini, koji uključuje samo osnovne korake i napomene.
Za više informacija, iznimki, pravila i pravno savjetovanje – obratite se odvjetniku u kojeg imate povjerenja.
