Skip to content 
U nastavku se obrađuju pitanja koja se u praksi pojavljuju kod ovrhe na nekretnini, s različitih pozicija sudionika postupka.
Važno je uzeti u obzir da se radi o vrlo pojednostavljenom prikazu instituta ovrhe na nekretnini, koji uključuje samo osnovne korake i napomene.
Tekst je strukturiran kroz sljedeće tematske cjeline:
- Podrazumijeva li “ovrha na nekretnini” automatski i iseljenje iz nekretnine?
- Kada i zašto može doći do ovrhe na nekretnini?
- Zašto je pokretanje ovrhe na nekretnini pravno osjetljivo pitanje?
- Što se događa kada “krene” ovrha na nekretnini?
- 1. Više važnih informacija o žalbi ovršenika na rješenje o ovrsi
- 2. Zabilježba ovrhe u ZK? Što to znači?
- 3. Kako se utvrđuje vrijednost nekretnine?
- 4. Postupak prodaje nekretnine na javnoj dražbi …
- Zaključno – da li je gotovo?
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
Podrazumijeva li "ovrha na nekretnini" automatski i iseljenje iz nekretnine?
Ne.
U praksi se nerijetko javlja pitanje razlikovanja “ovrhe na nekretnini” kao pravnog instituta i “ovrhe radi ispražnjenja i predaje nekretnine”.
Premda se možda čine sličnima – riječ je o dva različita pravna instituta.
U pravnom smislu – cilj ovrhe na nekretnini je prodaja nekretnine na javnoj dražbi. Iz dobivenog iznosa se kasnije namiri vjerovnik (kojemu je vlasnik prodane nekretnine dužan).
Ovrha radi “ispražnjenja i predaje ne nekretnine” je drugačija.
To je ovrha koja se provodi s ciljem da ljudi koji ondje (više) nemaju pravo biti/živjeti predaju posjed nekretnine osobi koja to pravo ima.
Drugim riječima – evo oba instituta na jednom primjeru:
Vlasnik kuće u kojoj živi dužan je trećoj osobi 100.000,00 EUR-a. Treća osoba predloži “ovrhu na nekretnini” na kući vlasnika. Vlasnikova se kuća proda na javnoj dražbi. Treća osoba dobije svoj novac. Osoba koja je kuću kupila uknjiži se kao vlasnik.
Ali.
Vlasnik je još uvijek u kući.
Ako se vlasnik ne želi dobrovoljno iseliti – osoba koja je kupila kuću mora voditi zasebnu ovrhu protiv vlasnika i to ovrhu “radi ispražnjenja i predaje nekretnine”.
Dakle – da ponovim – ovdje analiziramo postupak “ovrhe na nekretnini”, a ne o “ovrhe radi ispražnjenja i predaje nekretnine”.
KADA I ZAŠTO MOŽE DOĆI DO OVRHE NA NEKRETNINI?
Ovrha na nekretnini pokreće se prijedlogom sudu.
Da bi taj prijedlog sud “prihvatio” – on treba sadržavati pravni temelj (dokument).
U tom pravnom temelju mora biti navedeno da ovršenik ima dug, kao i iznos tog duga.
Što se tiče formalnog izgleda/sadržaja pravnog temelja – on može biti (primjeri):
- ovršna sudska odluka/nagodba;
- ovršna odluka/nagodba uprave (npr. porezno rješenje)
- ovršna javnobilježnička odluka/isprava (npr. solemnizirani ugovor s klauzulom ovršnosti …)
- ( i drugo)
Međutim – važno je znati da sud (u pravilu) određuje ovrhu na nekretnini tek kad ovrhovoditelj nije uspio na drugi način do novca koji mu se duguje.
Zato se uz prijedlog za ovrhu na nekretnini (često) mora podnijeti i potvrda koju je izdala FINA.
Istom potvrdom FINA-a potvrđuje da prethodno pokušana “ovrha po računima” nije uspjela.
Međutim, bilo bi pogrešno gore navedeno uzeti kao apsolutna pravila.
Ima iznimaka naravno – kao i uvijek.
ZAŠTO JE POKRETANJE OVRHE NA NEKRETNINI PRAVNO OSJETLJIVO PITANJE?
Postoji jedno načelo u ovrsi oko kojeg je predmet intenzivnih pravnih razmatranja i tumačenja.
I to ne samo u pojedinim predmetima. Nego u sudskoj praksi općenito.
U toj zavrzlami veliku ulogu igra i sam Europski sud za ljudska prava.
O čemu se zapravo radi?
Radi se o načelu razmjernosti.
A što to znači?
To – pojednostavljeno rečeno – znači da sud mora procijeniti što je u pojedinom predmetu najvažnije i to zaštiti.
Odnosno – da li je važnije:
- pravo onoga kojemu se novac duguje da se naplati (da mu se vrati novac)
- pravo onoga čija je nekretnina na dom (pogotovo ako mu je to jedina nekretnina i ondje živi s obitelji)
Obzirom da na svaku sudsku odluku utječu činjenice koje su specifične u svakom predmetu – nemoguće je postići generalni “objektivan standard”.
Zašto?
Zašto što će svaki put i u svakom predmetu okolnosti biti drugačije.
Stvarnost je vrlo složena, a postupci ovrhe na nekretnini nerijetko uključuju osjetljive osobne i obiteljske okolnosti.
I to ne samo na strani onih koji “žive u nekretnini” ili su vlasnici nekretnine već i na strani onih kojima “se novci duguju”.
U svakom slučaju ovršni zakon po pitanju načela razmjernosti kaže ovo (pojednostavljeno):
- prijedlog za ovrhu na nekretnini će se odbiti ako glavnica ne prelazi iznos od 5.300,00 eura (pravilo ima i dvije iznimke – više ovdje)
- ako glavnica prelazi iznos od 5.300,00 eura sud može odbiti ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu (između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja).
- odnos između visine duga/vrijednosti nekretnine
- (ne)uspješnost prethodnih pokušaja ovrhe (na računima, na plaći …)
- služi li nekretnina za stanovanje?
- ima li ovršenik drugih nekretnina?
- ima li ovrhovoditelj opravdan interes za hitnim namirenjem?
- je li se ovršenik prethodno potpisanom izjavom/ugovorom suglasio s time da ovrhovoditelj može radi namirenja zatražiti prodaju nekretnine?
Uglavnom, za zaključiti je da je po pitanju načela razmjernosti nije moguće unaprijed sa sigurnošću predvidjeti ishod postupka.
Obzirom da su utemeljene na toliko puno životnih detalja – sudske se odluke po pitanju “načela razmjernosti” razlikuju od predmeta do predmeta.
ŠTO SE DOGAĐA KAD KRENE OVRHA NA NEKRETNINI?
Ako se ipak usvoji prijedlog za ovrhu na nekretnini – ona ima nekoliko koraka/stadija.
Evo i kojih:
- ovršeniku se dostavlja rješenje o ovrsi (na koje ima pravo izjaviti žalbu)
- zabilježba ovrhe u zemljišnoj knjizi;
- utvrđenje vrijednosti nekretnine;
- prodaja nekretnine;
- namirenje ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom.
U nastavku i kratka obrazloženja i komentari za svaki od navedenih.
1. Više važnih informacija o žalbi ovršenika na rješenje o ovrsi
Ovršenik ima pravo izjaviti žalbu na rješenje o ovrsi.
I vrlo često se u praksi izjavljuje upravo u odnosu na “načelo razmjernosti” (koje sam prethodno obrazložila).
Ustvari – tek kad zaprimi žalbu sud i može procjenjivati “razmjernost” jer su mu do tog trenutka svi podaci o ovršeniku bili nepoznati.
Osim razmjernosti, ovršenik može imati i desetke drugih razloga za žalbu.
Međutim, za uzeti je u obzir da je rok za žalbu kratak, a ulozi su često znatni.
DOBRO JE ZNATI: žalba ovršenika sama po sebi ne odgađa ovrhu.
DOBRO JE ZNATI 2.: zakon predviđa da se uz žalbu može podnijeti i prijedlog za odgodu ovrhe iz određenih razloga.
2. Zabilježba ovrhe u ZK? Što to znači?
Kada sud odredi ovrhu na nekretnini, poslati će zemljišnoknjižnom sudu ovu informaciju.
Zemljišnoknjižni sud će tu informaciju doslovno zabilježiti na ulošku u kojem je upisana ta nekretnina.
Taj upis se zove zabilježba ovrhe.
Posljedica tog upisa je da ovrha postaje “javna”.
Odnosno – svi koji otvore taj uložak iz bilo kojeg razloga – npr. potencijalni kupci, najmodavci, drugi vjerovnici, državna tijela – odmah mogu vidjeti da se u odnosu na tu nekretninu vodi ovrha s ciljem da se ista proda.
DOBRO JE ZNATI: Nakon što zabilježba ovrhe bude upisana u zemljišne knjige – čak i ako ovršenik nekretninu proda – ovrha se nastavlja protiv novog vlasnika.
3. Kako se utvrđuje vrijednost nekretine?
Obzirom da nitko osim stručne osobe nije u mogućnosti procjeniti koliko nekretnina tržišno vrijedi – sljedeća faza ovrhe je procjena njezine tržišne vrijednosti.
U praksi to znači da će sud odrediti vještaka te mu naložiti da odredi tržišnu vrijednost pojedine nekretnine.
Predujam za to vještačenje dužan je uplatiti ovrhovoditelj.
Vještak to mora napraviti vještačkim nalazom u zadanom roku.
I premda u zakonu piše da “vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni (…) ” – u pravilu sudovi uzmu točno onaj iznos koji je odredio vještak.
4. Postupak prodaje nekretnine na javnoj dražbi
Prema starim ovršnim zakonima, prodaja nekretnine nije išla online. već u sudnici kao aukcija.
Danas to više nije tako.
Danas sve ide online, putem FINA-ine stranice e-Dražba.
Više o kupnji nekretnina na FINA-inoj dražbi pisala sam ovdje:
U ovom tekstu neću ulaziti u tehničke informacije o kupnji nekretnine na javnoj dražbi, već ću naglasiti samo osnovne stvari.
Naime, kada se nekretnina prodaje na FINA-inoj javnoj dražbi postoji mogućnost da se održe dvije dražbe.
Druga dražba održati će se ako prva bude neuspješna. Odnosno, ako se nekretnina ne proda na prvoj.
U svakom slučaju – početna cijena po kojoj se nekretnina prodaje na prvoj javnoj dražbi je 4/5 utvrđene tržišne vrijednosti. Na drugoj je 3/5.
Što to znači?
To znači da ako je vještak u vještačkom nalazu odredio da nekretnina vrijedi 200.000,00 EUR-a – početna cijena po kojoj će se nekretnina prodavati na prvoj javnoj je: 160.000,00 EUR-a. Na drugoj je 120.000,00 EUR.
Sud će odrediti i “iznos dražbenog koraka”
A odrediti će i rok za uplatu jamčevine.
Zašto je ovo važno?
Zato što na javnoj dražbi – koja će biti aktualna dva tjedna – mogu sudjelovati isključivo osobe koje su uplatile jamčevinu za sudjelovanje.
To u praksi znači da ako postoji samo jedna osoba koja je uplatili jamčevinu – ona će nekretninu moći kupiti po početnoj cijeni.
U svakom slučaju, ako sudjeluje više osoba – sud će, u pravilu, donijeti rješenje kojim dosuđuje nekretninu u korist osobe koja ponudi najveću cijenu za kupnju.
U tom rješenju odrediti će u kojem roku je osoba dužna uplatiti ostatak iznosa kupoprodajne cijene (prethodno uplaćena jamčevina se uključuje u taj iznos).
Ako osoba nije uspjela ponuditi najvišu cijenu – sud će istoj vratiti iznos uplaćene jamčevine.
DOBRO JE ZNATI: U rješenju o dosudi nekretnine sud će odrediti da se na istoj izbrišu svi tereti i zabilježbe koji su do tada na nekretnini postojali.
U svakom slučaju – ako je kupac uplatio kupoprodajnu cijenu na račun koji je odredio sud – sud će donijeti zaključak o predaji nekretnine kupcu.
Zaključno: Da li je sad sve gotovo?
Prema zakonu, s dovršetkom prethodno opisanih radnji postupak ovrhe na nekretnini bi trebao biti dovršen.
Međutim, u određenim slučajevima ovrhovoditelj poduzima i sljedeći korak.
Zašto?
Zato što ovršenici često žive u nekretnini i odbijaju je predati ovrhovoditelju i/ili iznijeti svoje stvari iz nje.
Tada kupac treba pokrenuti ovrhu radi ispražnjenja i predaje nekretnine.
Međutim – i ovi postupci mogu iz objektivnih razloga dugo trajati.
