Prije svega – u situacijama kad pored poreza na promet nekretnina (koje najčešće plaća kupac) i prodavatelj mora platiti porez pri prodaji nekretnine – isti se porez ne zove pravilno “porez na prodaju nekretnine”.
Pravilno pravno ime istog poreza je – porez na dohodak od otuđenja nekretnine.
Međutim – mnogi prodavatelji nisu svjesni postojanja ovog poreza (jer se o njemu ne priča toliko kao o porezu na promet nekretnina – koji je 3%) pa nije rijetkost da se neugodno iznenade kada par mjeseci nakon prodaje od porezne uprave zaprime rješenje prema kojemu su dužni ovaj porez platiti.
Zato – ako namjeravate prodati nekretninu – prvo razmislite hoće li se u vašem slučaju primjenjivati odredbe o oporezivanju iste prodaje.
Odnosno razmislite pripadate li kao prodavatelj u neku od sljedećih kategorija.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda ih je pisala pravnica s višegodišnjim iskustvom – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. OPOREZUJE SE PRODAJA NEKRETNINE UNUTAR 2 GODINE
Ako ste kupili nekretninu – recimo stan – i za godinu i pol naišli na bolju priliku pa odlučili već kupljeni stan prodati – ako ne želite platiti “porez na prodaju nekretnine” morati ćete malo sačekati.
Isto je ako se izgradili kuću.
Naime, Zakon o porezu na dohodak propisuje da ako kupite pa u roku od dvije godine prodate istu nekretninu – platiti ćete porez na dohodak od otuđenja nekretnine.
Kod izgradnje – vrijeme se računa od dana kada je kuća osposobljena za uporabu.
Kako se taj porez obračunava?
Laički objašnjeno – postotak na razliku u cijeni.
Npr. ako ste stan kupili za 200.000,00 EUR-a, a prodate ga za 250.000,00 EUR-a – osnovica za izračun poreza je 50.000,00 EUR. Stopa koja se primjenjuje je 24%.
Dakle, ako ste “zaradili” 50.000,00 EUR-a na toj prodaji – porez na dohodak od otuđenja nekretnine iznositi će 12.000,00 EUR-a.
Nije malo. A vi se već bili poveselili kako za novi stan imate 50.000,00 EUR-a više?
DOBRO JE ZNATI: Ista je stvar ako vam otuđujete darovanu nekretninu – samo će onda porezna uprava procijeniti kolika je bila tržišna vrijednost nekretnine u trenutku kada ste je dobili (oni imaju te podatke).
Dakle, da zaključimo – najbolje i najsigurnije je da pričekate dvije godine od dana kada vam je prvi prodavatelj potpisao ugovor o kupoprodaji nekretnine ili ugovor o darovanju nekretnine pa se tek onda upuštate u prodaju onog što ste kupili ili dobili.
DOBRO JE ZNATI 2.: U nekim slučajevima niste dužni platiti ovaj porez. Da, postoje iznimke (kao i uvijek).
Za sve iznimke najbolje da se konzultirate sa stručnom osobom – ali najčešća je da ga niste dužni platiti ako vam je nekretnina služila za stanovanje vama ili osobi iz vaše obitelji koju uzdržavate (npr. kćer studenticu, staru majku). Samo morate znati da to što imaju prijavljeno prebivalište na toj adresi – poreznoj upravi ništa ne znači. Stanovanje ćete morati poreznoj dokazivati ispravama (računima, obračunima) koje glase na vaše ime (ili ime uzdržavane osobe).
2. OPOREZUJE SE PRODAJA VIŠE OD 3 NEKRETNINE U 5 GODINA
“Porez na prodaju nekretnine” tj. porez na dohodak od otuđenja nekretnine platiti ćete i ako prodate više od tri nekretnine u razdoblju od pet godina od dana stjecanja (kupnje ili kao dara).
Izračun je jednak kao i kod prethodne situacije (prodaja unutar dvije godine).
Ali, iz odredbe zakona proizlazi da će te ovaj porez platiti na “ukupno ostvareni primitak”.
Što to znači? To znači da će porezna uprava izračunati za koliko ste te četiri nekretnine kupili, dobili (ili izgradili) i za koliko ste ih prodali. Na tu razliku će vam zatim obračunati porez.
Dakle, najjednostavnije na primjeru – ako ste kupili četiri stana za iznos od 800.000 EUR-a, a prodali za 1.000.000,00 EUR-a, na razliku od 200.000,00 EUR-a primijeniti će se (u pravilu) stopa izračuna. Dakle, porez će biti 48.000,00 EUR-a.
KAKO ĆU I KADA PLATITI?
Iako je tekst gore dosta pojednostavljen – cilj je da vas upozori na postojanje te da shvatite bit i primjenu instituta “poreza na dohodak od otuđenja nekretnine” – a ne da vas upozna sa svim mogućim situacijama, troškovima, iznimkama i odredbama vezanima za ovaj porez.
U pravilu ovaj se porez plaća u roku od 15 dana od kada primite rješenje porezne uprave koja obračun istog poreza sadrži.
Čak i ako navedeni sami ne prijavite – porezna uprava će vidjeti sve vaše kupoprodaje jer su im svi javni bilježnici zakonski obvezni slati sve ovjerene ugovore o kupoprodaji nekretnina (i darovanju) na uvid.
U svakom slučaju izvjesno je da ćete platiti ovaj “porez na prodaju nekretnine” – ako budete neoprezni i brzate zbog “dobrih prilika”.
S druge strane – ako samo malo vremena uložite u proučavanje relevantnih propisa i konzultacije sa stručnom osobom – vjerojatno ćete vrlo brzo shvatiti kako ga možete izbjeći.
p.s. ovdje pročitajte više o primjeni poreza na promet nekretnina tj. o “porezu na kupnju nekretnine”.
