Skip to content 
Prije svega – u situacijama kad pored poreza na promet nekretnina (koje najčešće plaća kupac) i prodavatelj mora platiti porez pri prodaji nekretnine – isti se porez ne zove pravilno “porez na prodaju nekretnine”.
Pravilno pravno ime istog poreza je – porez na dohodak od otuđenja nekretnine.
Međutim – mnogi prodavatelji nisu svjesni postojanja ovog poreza (jer se o njemu ne priča toliko kao o porezu na promet nekretnina) pa nije rijetkost da se iznenade kada par mjeseci nakon prodaje od porezne uprave zaprime rješenje prema kojemu su dužni ovaj porez platiti.
Kod prodaje nekretnine važno je razumjeti u kojim se situacijama primjenjuju odredbe o oporezivanju same prodaje.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda ih je pisala pravnica s višegodišnjim iskustvom – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. ZAKONSKA PRAVILA O OPOREZIVANJU PRODAJE NEKRETNINE UNUTAR 2 GODINE
Primjerice, u situacijama kada se nekretnina proda godinu i pol od kupnje zakon predviđa oporezivanje ovog otuđenja.
Naime, Zakon o porezu na dohodak propisuje da ako osoba kupi pa u roku od dvije godine proda istu nekretninu – u određenim će slučajevima morati platiti porez na dohodak od otuđenja nekretnine.
Kod izgradnje – vrijeme se računa od dana kada je stan/kuća osposobljena za uporabu.
Kako se taj porez obračunava?
Laički objašnjeno – postotak na razliku u cijeni.
Npr. ako je stan kupljen za 200.000,00 EUR-a, a prodan za 250.000,00 EUR-a – osnovica za izračun poreza je 50.000,00 EUR. Stopa koja se primjenjuje je 24% (u trenutku sastava ove objave: siječanj 2026.)
DOBRO JE ZNATI: Ista je stvar ako se otuđuje darovana nekretnina – samo onda u pravilu porezna uprava procijeni kolika je bila tržišna vrijednost nekretnine u trenutku kada je osoba dobila.
DOBRO JE ZNATI 2.: U nekim slučajevima osoba neće biti dužna platiti ovaj porez. Da, postoje iznimke (kao i uvijek).
Jedna od najčešćih u praksi primjenjivih iznimka je da se obračun poreza neće primjenjivati ako je nekretnina služila za stanovanje prodavatelju ili osobi iz prodavateljeve obitelji koju uzdržava (npr. kćer studentica, stara majka).
Samo je potrebno znati da se prijavljeno prebivalište na toj adresi – u pravilu ne uzima kao dovoljan dokaz stanovanja. Stanovanje se u pravilu poreznoj upravi dokazuje ispravama (npr. računima, obračunima) koje glase na ime prodavatelja (ili ime uzdržavane osobe).
2. OPOREZIVANJE PRODAJE VIŠE OD 3 NEKRETNINE U 5 GODINA
“Porez na prodaju nekretnine” tj. porez na dohodak od otuđenja nekretnine u određenim se situacijama plaća i ako osoba proda više od tri nekretnine u razdoblju od pet godina od dana stjecanja (kupnje ili kao dara).
Izračun je jednak kao i kod prethodne situacije (prodaja unutar dvije godine).
Ali, iz odredbe zakona proizlazi da se ovaj porez plaća na “ukupno ostvareni primitak”.
Što to znači?
To znači da će porezna uprava izračunati za koliko je osoba te četiri nekretnine kupila/dobila/izgradila i za koliko je prodala prodali. Na tu razliku će zatim obračunati porez.
Dakle, najjednostavnije na primjeru – ako su kupljena četiri stana za iznos od 800.000 EUR-a, a prodana za 1.000.000,00 EUR-a, na razliku od 200.000,00 EUR-a primijeniti će se (u pravilu) stopa izračuna.
KAKO SE I KADA PLAĆA POREZ NA DOHODAK OD OTUĐENJA NEKRETNINE?
Iako je tekst gore dosta pojednostavljen – cilj je da upozori čitatelja na postojanje ovog poreza.
Ujedno, da čitatelj shvati bit i primjenu instituta “poreza na dohodak od otuđenja nekretnine” – a ne da čitatelja upozna sa svim mogućim situacijama, troškovima, iznimkama i odredbama vezanima za ovaj porez.
Dodatno se naglašava kako se u pravilu ovaj porez plaća u roku od 15 dana od kada osoba primi rješenje porezne uprave koja obračun istog poreza sadrži.
Za napomenuti je da i ako osoba navedeni porez sama ne prijavi – porezna uprava će ipak raspolagati svim podacima o kupoprodajama jer su im javni bilježnici zakonski obvezni slati sve ovjerene ugovore o kupoprodaji nekretnina (i darovanju) na uvid.
Ako kao vlasnik (ili budući vlasnik) nekretnine tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
