Skip to content 
Kapara za kupnju stana. U teoriji jednostavan i vrlo poželjan institut. U praksi vrlo često izvor ozbiljnih problema.
Najčešće zato što se “uletava” u “dobre” prilike bez razmišljanja.
I bez prethodnog konzultiranja sa stručnim osobama.
Na visoke cijene stanova kakve su danas na tržištu i kapare od 10% (što je recimo vrsta određenog tržišnog standarda) – ne radi se o malim iznosima.
Zato vrijedi uzeti si vremena. Proučiti. Provjeriti. Konzultirati se. Osigurati se.
U nastavku nekoliko pitanja za poseban oprez kod davanja kapare.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – pisani jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
Prvo: kome se novac daje?
Tržište nekretnina u Lijepoj Našoj je vrlo dinamično i uključuje razne vrste investitora.
I one koji su u navedenom poslu desetljećima i one koji su društva osnovali jučer.
Ako se kapara daje trgovačkom društvu (tvrtki) u praksi se provjerava o kakvom se društvu radi.
Što je moguće djelom učiniti i na stranicama sudskog registra.
Naime, korisno je unaprijed znati tko je direktor. Koliko dugo društvo posluje? Kakvi su financijski rezultati?
Koliki je temeljni kapital tvrtke?
Da li se radi o više stotina tisuća eura – ili je tvrtka j.d.o.o. osnovana prije dva mjeseca za 1 EUR?
Naime, premda visina temeljnog kapitala sama po sebi ne može zaštiti vjerovnike može biti indikator “ozbiljnosti” poslovanja.
Provjere i analize financijskih izvješća i/ili odluka o dobiti (ili gubicima) za posljednje godine mogu se također pokazati dobrim izvorima informacija.
Ako je tvrtka posljednju godinu poslovala s gubitkom – u praksi se može provjeriti i da li je trenutno u blokadi (ovu informaciju je moguće dobiti i putem SMS-a, a upute kako isto napraviti su ovdje).
Čak i ako su svi indikatori pozitivni – isto ne jamči sigurnost – ali daje osnovu za razumnu procjenu rizika kod davanja kapare.
Drugo - koliki iznos kapare se traži?
Sam po sebi jako visok iznos kapare nije nezakonit.
Ali svakako podrazumijeva viši rizik.
Pogotovo ako je riječ o stanovima koji su u izgradnji.
Naime, kod istih je često važno znati i razumjeti model financiranja projekta.
Financira li se gradnja pretežno iz vlastitih sredstava, kredita ili uplata kupaca (kapara)?
Jer ako projekt/gradnja naiđe na nepredviđene troškove – moguće je da će se u praksi postaviti pitanje ima li investitor dovoljno vlastitih sredstava za dovršetak?
U takvim situacijama rizik nije samo kašnjenje projekta.
Rizik je i povrat već uplaćenog iznosa kapare.
O kupnji stana u izgradnji i rizicima koje ista nosi – već sam pisala ovdje.
Treće - način na koji se kapara daje
Davanje “kapare na ruke” u gotovini bez pisanog traga – u pravilu stvara ozbiljan problem za kasnije dokazivanje (trećim osobama ili na sudu).
Jer ako dođe do sudskog spora (ili predstečajnog ili stečajnog postupka) moguće je da će se postaviti pitanje: kome je novac dan, po kojoj osnovi i pod kojim uvjetima?
U pravilu, čak i predugovor ovjeren kod javnog bilježnika nije “jamstvo” ni “garancija” da će osoba nekretninu (ili kaparu) dobiti (ili dobiti nazad).
Međutim, predugovor u kombinaciji s transakcijom kapare izvedenom preko računa omogućuje svima da vide zašto je novac dan, kome je dan, koliko je dano i kad je dano.
Također – i kod predugovora – nije svejedno kako se dani novac naziva.
“Kapara?”, “Kapara kao odustatnina?”, “Avans?”, “Predujam” ili samo “Dio cijene?”
Premda osobe koji ne poznaju pravo ove izraze često koriste kao sinonime – oni nisu sinonimi. U pravu svaka riječ ima svoju posljedicu.
I u praksi se često događa da prava i obveze koje proizlaze za ugovorne strane zbog korištenja određene “riječi” u ugovoru su drugačije nego što bi bile za korištenje neke druge “riječi”.
Četvrto - važnost sadržaja predugovora
Osim što određuje koliki je iznos kapare, kako će se uplatiti, na koji račun itd. – ono što je kod ovog instituta iznimno bitno su odredbe koje određuju i kada će kapara biti vraćena, a kada neće.
Odnosno hoće li kupac dobiti dvostruku kaparu ako prodavatelj odustane od zaključenja glavnog ugovora.
Drugim riječima – u predugovoru se u pravilu točno navode uvjeti pod kojima se kapara vraća/ne vraća/vraća dvostruko.
Jer ako – na primjer – zemljišnoknjižno stanje na dan potpisa nije uredno, a isto nije precizno definirano kao opravdan razlog odustanka kupca – može doći do različitih tumačenja i posljedično sudskih sporova.
To je samo primjer jedne od situacija koja se može dogoditi (i u praksi se događa) ako se institutu kapare pristupa bez dovoljno promišljanja.
U svakom slučaju, “standardni obrazac predugovora” jedne od strane ne štiti nužno prava obje ugovorne strane.
Vrlo često (pred)ugovor štiti interese onoga tko je isti sastavio.
Ujedno, dodatna sredstva osiguranja, poput zadužnice, ponekad mogu biti razumna opcija o kojima se isplati razmišljati – ovisno o okolnostima konkretnog slučaja.
KAPARA ZA KUPNJU STANA (ILI NEKRETNINE): ZAKLJUČAK
Kapara nije formalnost, već ozbiljan financijski korak.
U sporovima oko kapare postupci znaju trajati godinama, a ishod nije uvijek predvidiv.
Ujedno – u slučaju stečaja društva kojem je kapara dana – naplata tj. povrat kapare će uvelike ovisiti i o zakonskom redoslijedu namirenja (ostalih) vjerovnika.
Zato je kod značajnih iznosa razumno uložiti vrijeme u provjeru i jasno definiranje uvjeta.
Jer pravovremena temeljita analiza često je jednostavnija i brža od kasnijeg rješavanja negativnih posljedica.
