Zemljišnoknjižni postupci i upis prava vlasništva u Zadru
Vlasništvo nekretnine u pravnom prometu dokazuje se upisom u zemljišnu knjigu.
Na zadarskom području, uključujući otoke i obalu, zemljišnoknjižno stanje često ne odgovara stvarnom stanju: upisani su preminuli prednici, suvlasnički omjeri ne odgovaraju diobama provedenim prije više desetljeća, a podaci zemljišne knjige i katastra međusobno se razlikuju.
Navedeno otežava ili onemogućuje prodaju, nasljeđivanje, kreditiranje i ishođenje dozvola za gradnju.
Odvjetnički ured Lucije Baričić u Zadru zastupa vlasnike, nasljednike i kupce nekretnina u zemljišnoknjižnim postupcima i parnicama radi upisa prava vlasništva.
Zemljišnoknjižni postupak uređen je Zakonom o zemljišnim knjigama, a stjecanje prava vlasništva Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Kada je – u pravilu – potreban odvjetnik?
– kada je osoba kupila nekretninu, a prodavatelj nije upisan kao vlasnik ili je upis nepotpun.
– u zemljišnoj knjizi kao vlasnici upisani su preminuli članovi obitelji.
– nekretninu obitelj posjeduje desetljećima, a vlasništvo nikada nije upisano.
– podaci zemljišne knjige i katastra o površini, obliku ili oznaci čestice se razlikuju.
– zemljišnoknjižni odjel odbio je prijedlog za upis.
– na nekretnini je upisan teret (hipoteka, služnost, zabilježba spora) koji treba brisati.
– kao strani državljanin osoba kupuje nekretninu i želi provjeru zemljišnoknjižnog stanja prije kupnje.
Pravne usluge u zemljišnoknjižnim postupcima
Upisi u zemljišnu knjigu
– prijedlozi za uknjižbu prava vlasništva
– prijedlozi za predbilježbu i opravdanje predbilježbe
– upisi zabilježbi i brisanje tereta
– upis etažnog vlasništva
– pravni lijekovi protiv rješenja zemljišnoknjižnog odjela
Usklađivanje zemljišne knjige sa stvarnim stanjem
– pojedinačni ispravni postupak
– zastupanje u postupcima obnove i ispravka zemljišne knjige
– postupci povezani s usklađenjem zemljišne knjige i katastra
Parnični postupci
– tužbe radi utvrđenja prava vlasništva, uključujući stjecanje dosjelošću
– brisovne tužbe radi brisanja neistinitog upisa
– tužbe radi izdavanja tabularne isprave (clausula intabulandi)
– razvrgnuće suvlasničke zajednice
Isprave i provjere
– provjera zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja prije kupnje nekretnine
– sastav tabularnih isprava, izjava i punomoći za upis
Pojedinačni ispravni postupak ili tužba
Kad zemljišna knjiga ne odgovara stvarnom stanju, upis prava vlasništva moguće je ishoditi u izvanparničnom postupku pred zemljišnoknjižnim odjelom ili u parnici pred sudom. Izbor postupka ovisi o ispravama kojima osoba raspolaže, broju upisanih osoba i njihovih nasljednika te hoće li upis netko osporavati. Pojedinačni ispravni postupak u pravilu je jednostavniji i povoljniji u odnosu na tužbu, ali nije primjeren u svim slučajevima. Prije pokretanja postupka procjenjujem koji put ima više izgleda za uspjeh.
Pravna pomoć stranim kupcima nekretnina
Državljani država članica EU stječu nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Za državljane trećih zemalja vrijede posebni uvjeti. Ured provjerava zemljišnoknjižno i katastarsko stanje nekretnine prije sklapanja ugovora, sastavlja dvojezični ugovor i provodi upis prava vlasništva. Komunikacija s uredom moguća je u cijelosti na engleskom jeziku.
- 6 koraka do početka pravne usluge -
ČESTA PITANJA
Koja je razlika između uknjižbe i predbilježbe?
Uknjižbom se pravo vlasništva stječe bezuvjetno. Predbilježba se provodi kad isprava ne ispunjava sve pretpostavke za uknjižbu, a pravo se stječe tek opravdanjem predbilježbe, odnosno naknadnim ispunjenjem nedostajućih pretpostavki.
Što je pojedinačni ispravni postupak?
Pojedinačni ispravni postupak vodi se pred zemljišnoknjižnim odjelom radi usklađenja zemljišnoknjižnog stanja jedne ili više čestica sa stvarnim stanjem. Primjenjuje se osobito kad upis ne odgovara stvarnom stanju, a vlasnik ne raspolaže ispravom prikladnom za upis.
Mogu li steći vlasništvo dosjelošću?
Pod zakonom propisanim uvjetima da. Vlasništvo se dosjelošću stječe nakon 10 godina zakonitog, istinitog i poštenog samostalnog posjeda, odnosno nakon 20 godina poštenog samostalnog posjeda. Ispunjenje uvjeta u pravilu se utvrđuje u parnici.
Koliko traje upis prava vlasništva?
Ovisi o vrsti postupka i opterećenosti zemljišnoknjižnog odjela. Upis na temelju uredne isprave obično se provodi u roku od nekoliko tjedana, dok ispravni postupak ili parnica mogu trajati i dulje od godine dana.
Zašto se podaci zemljišne knjige i katastra razlikuju?
Zemljišna knjiga i katastar dugo su se vodili odvojeno, a promjene na terenu nisu uvijek bile evidentirane u obje evidencije. Razlike se otklanjaju u postupcima obnove, ispravka ili usklađenja, ovisno o vrsti nepodudarnosti.
Mogu li kao stranac voditi postupak bez dolaska u Zadar?
Da. Na temelju punomoći odvjetnica zastupa klijenta pred zemljišnoknjižnim odjelom, sudom i katastrom. Komunikacija s klijentom odvija se e-mailom i videopozivom, na hrvatskom ili engleskom jeziku.
