Skip to content 
Stjecanje vlasništva nad nekretninom jedan je od najvažnijih koraka u životu pojedinca, no taj proces redovito prati i obveza prema državnom proračunu tj. porez na “kupnju” nekretnine – odnosno pravim imenom: porez na promet nekretnina.
Ova analiza, pripremljena kroz prizmu dugogodišnje odvjetničke prakse, pojašnjava ključne odredbe Zakona o porezu na promet nekretnina fokusirajući se na ono što je kupcima doista važno:
- iznos,
- trenutak plaćanja
- i mogućnosti oslobođenja.
Pravovremeno informiranje o ovim koracima smanjuje stres i omogućuje i bolju financijsku pripremu.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. Kada se primjenjuje obračun porez na promet nekretnina?
Iako se u svakodnevnom govoru najčešće koristi termin „porez na kupnju nekretnine“, zakonski naziv je porez na promet nekretnina.
Taj naziv preciznije odražava stvarnost.
U prvom redu zato što se ne primjenjuje samo kod kupnje nekretnine.
Naime, obveza plaćanja poreza po stopi od 3% (u veljači 2026. godine) nastaje i u sljedećim situacijama:
zamjena nekretnina: ako se susjedi odluče zamijeniti za dijelove okućnice, porezna obveza u pravilu nastaje za obje strane u transakciji.
darovanje i nasljeđivanje: čak i kada nekretnina dolazi kao dar od daljnjeg rođaka ili kao nasljedstvo temeljem oporuke prijatelja, stjecatelj postaje – u pravilu – porezni obveznik.
ugovori o uzdržavanju: prijenos vlasništva nekretnina temeljem ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju također podliježe oporezivanju.
kupnja suvlasničkih udjela: ako dvoje supružnika kupuju nekretninu u jednakim dijelovima, svaki od njih snosi polovicu porezne obveze razmjerno svom udjelu.
- ako se nekretnina kupuje od neke propale firme u stečaju …
U praksi – najsigurnije je polaziti od pretpostavke da svaka promjena vlasnika – aktivira interes porezne uprave.
2. Kako procijeniti trošak "poreza na promet nekretnina"?
U veljači 2026. godine (u vrijeme sastava ovog članka) porez se obračunava po stopi od 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja.
Najčešće – kao tržišna vrijednost nekretnine u trenutku njezina stjecanja – uzima se kupoprodajna cijena nekretnine koja je navedena u ugovoru.
Međutim – važno je naglasiti da Porezna uprava zadržava pravo provjere te kupoprodajne cijene.
Ona raspolaže podacima o vrijednosti pojedinih vrsta nekretnina na pojedinom području.
Slijedom navedenog – ako utvrdi da je ugovoreni iznos znatno niži od tržišnih vrijednosti u tom području, porezna uprava može samostalno procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine prema svojim bazama podataka.
U svakom slučaju, važno je istaknuti i da kupci više ne moraju sami podnositi poreznu prijavu.
Naime, javni bilježnici su po službenoj dužnosti obvezni dostaviti ovjerene isprave Poreznoj upravi, čime se proces automatizira.
I osigurava uvid države u svaki promet.
3. Iznimke i oslobođenja: Kada se porez na promet nekretnina ne plaća?
Zakon predviđa specifične situacije u kojima se stjecatelj oslobađa plaćanja poreza na promet nekretnina.
Najčešći primjeri iz prakse uključuju:
uži krug obitelji: Porez se ne plaća kada nekretninu stječu bračni drugovi, potomci (djeca, unuci) ili preci (roditelji, bake i djedovi). Važno je napomenuti da braća i sestre nisu obuhvaćeni ovim izuzećem, osim u specifičnim aranžmanima unutar šire obitelji koji zahtijevaju prethodnu pravnu provjeru.
dioba suvlasništva: ako suvlasnik nekretnine prilikom diobe dobije dio koji odgovara vrijednosti njegova udjela, ne nastaje nova porezna obveza.
bračna stečevina: podjela zajedničke imovine nakon razvoda braka oslobođena je plaćanja ovog poreza na promet nekretnina.
unos u temeljni kapital: kada pojedinac unosi nekretninu u trgovačko društvo prilikom njegova osnivanja ili dokapitalizacije, oslobađa se porezne obveze.
Za napomenuti je da su gore navedena samo određena oslobođenja koja su u praksi najčešća.
Praktično: mogućnost obročnog plaćanja
S obzirom na to da iznosi poreza na promet nekretnina često predstavljaju značajan financijski teret, važno je znati da Porezna uprava može odobriti plaćanje u obrocima (ratama).
Najčešće na upit obveznika.
Naime, iskustvo pokazuje da su porezni djelatnici u pravilu susretljivi prema takvim zahtjevima, pod uvjetom da se komunikacija uspostavi pravodobno nakon primitka rješenja.
