Skip to content 
Specifičnosti kupnje nekretnina u izgradnji
Iako se kupnja stana u izgradnji često pokazuje kao izvrsna investicijska prilika, takva transakcija zahtijeva znatno višu razinu opreza u usporedbi s kupnjom već dovršenih objekata – iz očitih razloga.
Naime, kod useljenih ili dovršenih stambenih jedinica, kupac ima izravan uvid u fizičko stanje nekretnine.
Postojanje samog objekta pruža određeni stupanj kontrole i sigurnosti.
Nasuprot tome, u praksi je učestala pojava da kupci uplaćuju znatne iznose za stanove ili kuće u izgradnji isključivo na temelju vizualnih 3D prikaza i promotivnih materijala investitora.
I dok se proces gradnje odvija redovno, unutar predviđenih rokova, ugovorne odredbe predugovora te detalji usmenih i/ili pisanih dogovora često ostaju u drugom planu.
Međutim, težina svake izgovorene riječi ili zareza u ugovoru postaje primarna onog trenutka kada gradnja naiđe na prepreke, krene kasniti ili u najnepovoljnijem scenariju – u potpunosti stane.
Upravo zato, pravodobno promišljanje o zaštitnim mehanizmima trebalo bi prethoditi potpisivanju bilo kakve dokumentacije ili preuzimanju financijskih obveza.
Naime – razumijevanje rizika koje je ugovorna strana spremna na sebe preuzeti – u trenutku dok su posljedice još samo teoretske – ključno je za donošenje (ili ne-donošenje) odluke o kupnji stana ili kuće u izgradnji.
Kupnja stana u izgradnji: Između 3D vizualizacije i pravne stvarnosti
U početnoj fazi projekt se često prikazuje kroz vizualizacije i 3Dplanove budućeg izgleda zgrade te promotivne materijale koji mogu izgledati “savršeno”.
Na terenu, često su tek iskopani temelji.
Međutim – zbog tih vizualizacija – kupac dobiva privid kupnje gotove stvari (i to najčešće smatrajući da je povoljna). Odnosno – stvara se subjektivni osjećaj sigurnosti koji može, ali i ne mora biti utemeljen na stvarnom stanju stvari.
Nadalje, investitori u praksi vrlo često uvjetuju kupnju potpisom tipskih obrazaca predugovora, ali i uplatama kapare.
Nerijetko – traže i da se predugovorom kupac obveže uplaćivati obroke kupoprodajne cijene prije zaključenja glavnog ugovora.
I to vjerojatno ne bi bilo problem da investitori uvijek posluju “besprijekorno” – jer je samo po sebi legitimno.
Međutim, takav model poslovanja može nositi i značajne objektivne rizike. Pogotovo za kupca.
Naime, zbog situacije na tržištu i ekspanzije prodaje nekretnina – u praksi nailazimo na puno subjekata koje se bave “građevinom” premda u u istoj djelatnosti nemaju odgovarajuće iskustvo ili ga imaju jako malo.
I baš iz navedenog razloga, a i zbog vanjskih okolnosti – jer je tržište materijala zbog ratova potpuno nepredvidivo – ako je kupnja stana u izgradnji cilj – nužan je pojačan oprez i detaljna pravna provjera (due diligence) uvjeta kupnje, statusa zemljišta i ugovornih odredbi prije bilo kakve uplate.
Analiza rizika i važnost provjere investitora pri kupnji nekretnine u izgradnji
Kada je u pitanju ulaganje životne ušteđevine ili dugogodišnje kreditno zaduživanje za kupnju stana u izgradnji, primarni korak svakog kupca trebala bi biti temeljita provjera pravnog i financijskog statusa investitora.
Zašto je ovo važno?
Činjenica je da važeći Zakon o trgovačkim društvima omogućuje osnivanje trgovačkog društva s minimalnim temeljnim kapitalom (poput j.d.o.o.-a) u vrlo kratkom roku.
Drugim riječima – društvo koje će se baviti “građevinom” može osnovati, u pravilu – bilo tko – i to s iznosom temeljnog kapitala od 1 EUR-a.
Upravo se u odvjetničkoj praksi nerijetko susreću veliki građevinski projekti iza kojih stoje upravo takvi subjekti (j.d.o.o.)
Isto predstavlja značajan indikator potencijalnog rizika i u prvom redu za kupca.
Naime, premda i etablirane građevinske tvrtke mogu naići na poslovne poteškoće (i u praksi nailaze i otvaraju pred/stečajne postupke) – modeli poslovanja s minimalnim kapitalom u građevinskom sektoru često služe kao mehanizam za ograničavanje odgovornosti.
I to najčešće na štetu kupca.
Zato je svrsishodno prije poduzimanja bilo kakvih ozbiljnih financijskih koraka (kao što su uplata kapare ili dijela kupoprodajne cijene) – provesti svojevrstan mali pravni “due dillignece”:
Provjera društva na sudskom registra: radi identifikacija osnivača, staža tvrtke na tržištu, ovlasti direktora, visine temeljenog kapitala, obavijesti o otvaranju (pred)stečajnih postupaka itd.
Analiza financijskih izvještaja: uvid u bonitet društva i eventualne povijesti blokada računa – koje informacije je također za nedavno poslovanje moguće dobiti putem uvida u sudski registar;
Provjera referenci: Istraživanje prethodnih projekata, rokova dovršetka i ishođenja uporabnih dozvola.
Reputacijska provjera: Prikupljanje informacija o ključnim osobama (direktorima) unutar branše.
Ovakva prethodna provjera ne “jamči” sigurnost – ali služi kao osnovni filter zaštite prije preuzimanja ugovornih obveza.
Naime – ukoliko postoje već u navedenoj fazi (kod sklapanja predugovora) – veća je mogućnost da će financijske poteškoće investitora rasti i/ili dovesti do neželjenih pravnih situacija.
U ovom je kontekstu važno skrenuti pažnju i na jednu – u praksi vrlo čestu – pravnu zabludu.
Naime, česta je zabluda kupaca da će direktor ili vlasnik tvrtke osobno odgovarati svojom imovinom za obveze društva.
Međutim – u pravilu isto nije točno.
Naime – temeljno je načelo trgovačkog prava odvojenost imovine društva od privatne imovine njegovih članova.
Dodatno je važno naglasiti i da se u hrvatskom pravnom sustavu institut “proboja pravne osobnosti” (odgovornost člana društva zbog zlouporabe) izrazito rijetko i teško dokazuje.
Čak i u slučajevima uspješnog dokazivanja i pravomoćnih presuda kojom se utvrđuje odgovornost direktora i/ili članova društva, dugotrajnost sudskih postupaka često rezultira time da se imovina otuđi prije okončanja spora.
Rezultat su oštećeni vjerovnici (prije u statusu kupaca) bez realne mogućnosti naplate.
U svakom slučaju – za kupca najotegotniji scenariji je propast projekta.
Naime, u slučaju blokade računa društva ili otvaranja stečajnog postupka nad investitorom, kupčeva sredstva uplaćena kao “kapara”, “depozit” ili “dijelovi kupoprodajne cijene” ostaju “zarobljena”.
U takvom scenariju, kupac se pojavljuje tek kao jedan od vjerovnika u stečajnoj masi.
Povrat uloženih sredstava tada ovisi o uspješnosti unovčenja nedovršenog projekta, što u praksi rijetko rezultira potpunim namirenjem svih oštećenih strana.
Kako se zaštiti kod kupnje stana u izgradnji?
Iako u pravnom prometu nekretnina apsolutna sigurnost ne postoji, rizici se mogu svesti na minimum primjenom odgovarajućih zaštitnih instrumenata.
Ipak, u odvjetničkoj praksi se često susrećemo s otporom investitora prema ugovornim odredbama koje štite i interese kupca.
Naime, zbog velike potražnje na tržištu, investitori su “boljoj poziciji” i mogu si priuštiti da izbjegavaju kupce koji inzistiraju na dodatnim osiguranjima.
Unatoč tome, odustajanje od zaštitnih mehanizama radi brzine realizacije kupnje predstavlja visok rizik. Upravo iz razloga je može imati trajne financijske posljedice. Najčešće za kupca.
U ovom je dijelu bitno i naglasiti i vrlo čestu zabludu o dostatnosti samog (pred)ugovora.
Naime, pogrešne su česte pretpostavke kupaca da su sam potpis predugovora ili javnobilježnička ovjera dovoljno “jamstvo” sigurnosti.
Premda navedeni akti potvrđuju postojanje volje i identitet stranaka – sami po sebi ne “jamče” dovršetak gradnje niti “osiguravaju” povrat sredstava u slučaju nelikvidnosti investitora.
Ovo vrijedi čak i ako je “jamstvo” ili “osiguranje” za pojedine okolnosti u njima izričito određeno i opisano.
U svakom slučaju da zaključim:
kupnja stana u izgradnji bez prethodnog uključivanja stručnih osoba u procese i analize može se usporediti s preuzimanjem ekstremnog rizika bez ikakve zaštitne opreme.
Ovo vrijedi i za provjere dokumentacije i za provjere “stanja na terenu”.
Naime, u hrvatskom pravnom sustavu gdje su propusti često nenadoknadivi ili financijski jako otegotni – stručna pomoć nije samo formalnost i “nepotreban trošak” već alat za pravovremeno prepoznavanje štetnih odredbi i rizika.
Drugim riječima: nepromišljenost, brzopletost, neinformiranost ili preveliko povjerenje u “besprijekoran” vizualni dojam projekta najčešći su uzroci dugotrajnih sudskih sporova.
I premda se kupnja nekretnine ili stana u izgradnji može činiti kao isključivo komercijalna odluka – u konačnici – cilj bi trebao biti što kraći, jednostavniji i “bezbolniji” prelazak puta od 3D vizualizacije do upisa prava vlasništva u ime i za korist kupca, uz minimalan pravni rizik.
