Skip to content 
Solemnizirani ugovor o najmu stana ili kuće – jedan je od načina na koji se u praksi nastoji osigurati viši stupanj pravne sigurnosti za najmodavca i najmoprimca.
Međutim – financijski je zahtjevniji u odnosu na druge modele te u pravilu uključuje više troškovnih elemenata.
U nastavku je moguće pročitati i saznati više.
U svakom slučaju – za okvirnu ilustraciju odvjetničke nagrade za sastav ugovora prema odvjetničkoj tarifi – moguće je pokušati iskoristiti i naš informativni alat.
U ovom članku:
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
Odvjetnička tarifa - osnova bez koje ne ide
Cijena odvjetničkih usluga tj. odvjetnička tarifa – nije apstraktna kategorija.
Naime, Hrvatska odvjetnička komora je propisala tarifu za rad odvjetnika, službenog naziva Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.
Tarifa je javno dostupna – ovdje.
Radi lakšeg razumijevanja, u nastavku slijedi ilustrativno i pojednostavljeno objašnjenje osnovnih pravila pri primjeni odvjetničke tarife.
OKVIRNI IZRAČUN ODVJETNIČKIH TROŠKOVA ZA SASTAV UGOVORA O NAJMU (NA PRIMJERU)
Prije svega potrebno je naglasiti da primjer u nastavku služi isključivo ilustraciji načina primjene tarife, bez obvezujućeg karaktera.
Naime, nagrada za sastav određenog ugovora – ili bilo koje odvjetničke radnje – u pravilu će ovisiti o specifičnim činjenicama svakog od predmeta.
Ipak, pri primjeni odvjetniče tarife potrebno je prvo odrediti vrijednost ugovora.
Tarifa u tarifnom broju 33. određuje da se kao vrijednost ugovora o najmu/zakupu uzima petogodišnji iznos najamnine/zakupnine.
Drugim riječima, ako je iznos najamnine 700 EUR-a, isti se iznos pomnožit s brojem mjeseci (60) da bi se dobila vrijednost ugovora u kontekstu odvjetničke tarife.
Znači, vrijednost ovog fiktivnog ugovora prema odvjetničkoj tarifi bi iznosila 42.000,00 EUR.
U odnosu na prethodno dobivenu vrijednost ugovora zatim se u praksi analizira tablica iz Trb. 7.
Temeljem vrijednosti u istoj tablici moguće je vidjeti da za navedenu vrijednost ugovora odvjetnik ima pravo na 500 bodova.
U nastavku i pojednostavljeni prikaz iste tablice.
| Vrijednost radnje (EUR) | Bodovi |
|---|---|
| 0,00 – 332,00 | 25 |
| 332,01 – 664,00 | 50 |
| 664,01 – 1.327,00 | 75 |
| 1.327,01 – 13.272,00 | 100 |
| 13.272,01 – 33.181,00 | 250 |
| 33.181,01 – 66.361,00 | 500 |
|
> 66.361,00 – 663.614,00 (500 + 1 bod za svakih započetih 133,00 EUR) | 500 + dodatni bodovi |
|
> 663.614,00 – 1.327.228,00 (4991 + 1 bod za svakih započetih 265,00 EUR) | 4991 + dodatni bodovi |
|
> 1.327.228,00 (7.496 + 1 bod za svakih započetih 664,00 EUR, max. 10.000) | do max. 10.000 |
Međutim, kod sastava ugovora – primjenjuje se i tarifni br. 33.
Odredbom tarifnog broja 33. propisano je da se dobiveni broj bodova prema tablici kod sastava ugovora mora uvećati za 25% (u trenutku sastava ove objave: siječanj 2026.)
Dakle, za sastav takvog ugovora odvjetnik bi imao pravo na 625 bodova.
Vrijednost jednog boda 2 EUR-a.
Naravno, za napomenuti je dobiveni broj bodova primjenjiv samo za izračun nagrade odvjetnika za sastav ugovora, prema odvjetničkoj tarifi.
Ali, isti iznos u pravilu ne bi uključivao troškove prethodnih (usmenih i pisanih) savjetovanja i drugih radnji koje je odvjetnik u vezi s istim ciljem poduzeo. (npr. izvide, sastanke, troškove mogućeg upisa u zemljišne knjige, obračun poreza na dodanu vrijednost ….)
JAVNOBILJEŽNIČKA TARIFA - PRIMJENA U PRAKSI (OČEKIVANA)
Nakon razmatranja odvjetničkih troškova za sastav ugovora, u praksi se često postavlja i pitanje troškova vezanih uz javnobilježničku solemnizaciju ugovora o najmu/zakupu.
I ponovo je važno naglasiti kako je sljedeći prikaz važno uzeti s rezervom.
Naime, ovdje se ne obrađuju svi mogući dodatni troškovi koji u konkretnim slučajevima mogu nastati (primjerice troškovi ovjerenih preslika, pristojbe i slično).
Dakle, pretpostavimo da ugovor o najmu stana ili zakupu poslovnog prostora odgovara po svom obliku propisima javnobilježničke isprave i propisima o sadržaju javnobilježničkog akta.
U istom slučaju – javni bilježnik bi prema javnobilježničkoj tarifi (koja je javno dostupna ovdje) u trenutku sastava ove objave (siječanj 2026.) imao pravo na 50% nagrade.
Njihova se nagrada određuje prema tablici iz čl. 12. iste Tarife.
Niže u tekstu možete pogledati i tu tablicu.
Međutim, kod javnih bilježnika se vrijednost ugovora određuje drugačije nego kod odvjetnika.
Naime, kod njih se vrijednost ugovora određuje prema jednogodišnjoj najamnini, a ne višegodišnjoj (kako je isto slučaj kod odvjetničke tarife).
Dakle, radi ilustracije – broj mjeseci (12) puta 700 EUR.
Drugim riječima, vrijednost istog ugovora za potrebe javnobilježničke tarife iznosila bi 8.400 EUR.
Prema tarifnim razredima iz važeće javnobilježničke tarife, za takvu vrijednost predmeta službene radnje predviđen je odgovarajući broj bodova.
Međutim, u slučaju solemnizacije isprave koja po svom obliku odgovora propisima javnobilježničke isprave i propisima o sadržaju javnobilježničkog akta – primjenjivala bi se polovica od propisanog broja bodova.
Vrijednost jednog boda prema javnobilježničkoj tarifi iznosi 2 EUR.
Ali ponovno napomena – ovaj trošak ne bi uključivao PDV (25%) te javnobilježničke pristojbe i moguće druge troškove.
U nastavku i pojednostavljeni prikaz javnobilježničke tablice.
| od EUR-a | do EUR-a | Bodova |
|---|---|---|
| 0 | 663,61 | 21 |
| 663,62 | 1.327,23 | 43 |
| 1.327,24 | 6.636,14 | 64 |
| 6.636,15 | 9.954,21 | 85 |
| 9.954,22 | 13.272,28 | 106 |
| 13.272,29 | 19.908,42 | 128 |
| 19.908,43 | 26.544,56 | 149 |
| 26.544,57 | 33.180,70 | 170 |
| 33.180,71 | 39.816,84 | 191 |
| 39.816,85 | 46.452,98 | 213 |
| 46.452,99 | 53.089,12 | 255 |
Ako vrijednost predmeta službene radnje prelazi iznos od 53.089,12 EUR-a, javni bilježnik ima pravo, pored nagrade od 255 bodova, na dodatnu nagradu od 5 bodova za svakih započetih 6.636,14 EUR-a u dijelu u kojem vrijednost predmeta službene radnje prelazi taj iznos.
Maksimalan broj bodova koji se može naplatiti: Najviša nagrada ne smije biti veća od 4.000 bodova.
Zaključak
Iz svega navedenog proizlazi da solemnizirani ugovor o najmu, u usporedbi s drugim oblicima ugovora o najmu, u pravilu podrazumijeva veći početni trošak.
Naime, pravilan sastav i forma istog u praksi podrazumijeva i uključuje odvjetničke i javnobilježničke nagrade, kao i moguće dodatne troškove propisane posebnim pravilima.
Istodobno, riječ je o obliku ugovora koji u pravnom smislu ima pruža viši stupanj pravne zaštite za obje ugovorne strane.
Osobito u dijelu provedivosti, što može imati praktičan značaj.
Ipak, koji će oblik ugovora o najmu biti primjeren za pojedini slučaj ovisiti će o razini pravne zaštite koje ugovorne strane za sebe žele, ali i drugim okolnostima.
U svakom slučaju pristup će i trebao bi biti – individualan, kao i obračun troškova.
