Solemnizirani ugovor o najmu stana ili kuće – najpametniji je način za maksimalno osigurati svoje interese.
Ako iznajmljujete nekretninu.
Međutim – vrlo izvjesno i najskuplji.
U nastavku pročitajte koliko bi vas mogao (otprilike) koštati.
p.s. ako vam procjena treba odmah – pokušajte iskoristiti naš KALKULATOR.
U ovom članku:
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
ODVJETNIČKA TARIFA - KRENIMO OD OSNOVA
Premda malo ljudi u Hrvatskoj to zna – cijena odvjetničkih usluga tj. odvjetnička tarifa – nije apstraktna kategorija.
Naime, Hrvatska je odvjetnička komora propisala je Tarifu za rad odvjetnika, koja se službeno zove Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.
Tarifa je javno dostupna – ovdje.
(nemojte odmah kliknuti).
Da vas poštedim proučavanja XX stranica Tarife – evo jednostavnog objašnjenja-prečice u nastavku ovog teksta.
OKVIRNI IZRAČUN ODVJETNIČKIH TROŠKOVA ZA SASTAV UGOVORA O NAJMU (NA PRIMJERU)
Dakle, prvo morate odrediti vrijednost svog ugovora.
Tarifa u svojem tarifnom broju 33. određuje da se kao vrijednost ugovora uzima petogodišnji iznos najamnine.
Drugim riječima, ako je iznos vaše najamnine 700 EUR-a, isti iznos morate pomnožiti s brojem mjeseci (60).
Znači, vrijednost je vašeg ugovora 42.000,00 EUR.
Po tablici iz Trb. 7. vidite da za takvu vrijednost ugovora odvjetnik ima pravo na 500 bodova.
Evo i te tablice da je vidite ovdje.
| Vrijednost radnje (EUR) | Bodovi |
|---|---|
| 0,00 – 332,00 | 25 |
| 332,01 – 664,00 | 50 |
| 664,01 – 1.327,00 | 75 |
| 1.327,01 – 13.272,00 | 100 |
| 13.272,01 – 33.181,00 | 250 |
| 33.181,01 – 66.361,00 | 500 |
|
> 66.361,00 – 663.614,00 (500 + 1 bod za svakih započetih 133,00 EUR) |
500 + dodatni bodovi |
|
> 663.614,00 – 1.327.228,00 (4991 + 1 bod za svakih započetih 265,00 EUR) |
4991 + dodatni bodovi |
|
> 1.327.228,00 (7.496 + 1 bod za svakih započetih 664,00 EUR, max. 10.000) |
do max. 10.000 |
Ali prema Tbr. 33. taj broj bodova za ugovore morate uvećati za 25%.
Dakle, za sastav takvog ugovora odvjetnik ima pravo na 625 bodova.
Ako je vrijednost jednog boda 2 EUR-a ostatak je matematike prilično jednostavan.
Naravno, nemojte zaboraviti da je ovo samo izračun za sastav ugovora o najmu.
Ne uključuje troškove prethodnih (usmenih i pisanih) savjetovanja.
Ne uključuje niti kasnije troškove mogućeg upisa u zemljišne knjige (što je isto preporuka), kao niti PDV (ako je odvjetnik u sustavu PDV-a).
JAVNOBILJEŽNIČKA TARIFA - PRIMJENA U PRAKSI (OČEKIVANA)
Dobro, sad kad smo otprilike definirali odvjetnički trošak.
Prelazimo na troškove javnog bilježnika za solemnizaciju ugovora.
I ponovo napomnjem – ovo uzmite s rezervom.
Jer ovdje pišemo samo o trošku solemnizacije. Ne pišemo i o drugim mogućim potrebnim troškovima (npr. cijena izrade ovjerenih preslika itd.).
Dakle, pretpostavimo da vaš ugovor o najmu stana odgovara po svom obliku propisima javnobilježničke isprave i propisima o sadržaju javnobilježničkog akta.
Trebao bi odgovarati ako vam ga je sastavio odvjetnik.
*DOBAR DODATAN SAVJET: ako ne odgovora, odite nazad odvjetniku da vam sastavi ugovor na način da odgovara.
Recimo da sada imate ugovor o najmu koji prema obliku i sadržaju odgovora svemu što javni bilježnik traži za solemnizaciju.
U tom slučaju – javni bilježnik prema njihovoj Tarifi ima pravo na 50% nagrade. Njihova se nagrada određuje prema tablici iz čl. 12. iste Tarife.
Niže u tekstu možete pogledati i tu tablicu.
Međutim, kod njih se vrijednost ugovora drugačije određuje nego kod odvjetnika.
Kod njih se vrijednost ugovora određuje prema jednogodišnjoj najamnini.
Dakle, u našem slučaju – broj mjeseci (12) puta 700 EUR.
Drugim riječima, vrijednost je 8.400 EUR.
Za tu vrijednost ugovora – javnibilježnik ima pravo na 50% od 85 bodova (85 bodova prema njihovoj tablici). Dakle, oko 43 boda.
Vrijednost boda je isto 2 EUR-a.
Ali ponovno napominjem – ovaj trošak ne uključuje PDV (25%) te javnobilježničke pristojbe i moguće druge troškove.
Evo i njihove tablice da je vidite:
| od EUR-a | do EUR-a | Bodova |
|---|---|---|
| 0 | 663,61 | 21 |
| 663,62 | 1.327,23 | 43 |
| 1.327,24 | 6.636,14 | 64 |
| 6.636,15 | 9.954,21 | 85 |
| 9.954,22 | 13.272,28 | 106 |
| 13.272,29 | 19.908,42 | 128 |
| 19.908,43 | 26.544,56 | 149 |
| 26.544,57 | 33.180,70 | 170 |
| 33.180,71 | 39.816,84 | 191 |
| 39.816,85 | 46.452,98 | 213 |
| 46.452,99 | 53.089,12 | 255 |
Ako vrijednost predmeta službene radnje prelazi iznos od 53.089,12 EUR-a, javni bilježnik ima pravo, pored nagrade od 255 bodova, na dodatnu nagradu od 5 bodova za svakih započetih 6.636,14 EUR-a u dijelu u kojem vrijednost predmeta službene radnje prelazi taj iznos.
Maksimalan broj bodova koji se može naplatiti: Najviša nagrada ne smije biti veća od 4.000 bodova.
JOŠ JEDAN PAMETAN POTEZ:
Cijeli ovaj članak uzmite s rezervom.
Ali – u razgovoru s odvjetnikom o troškovima koje ćete imati – svakako je preporuka da prvo zatražite pisanu ponudu.
Kada u pisanoj ponudi imate sve crno na bijelo – unaprijed ste se zaštitili od mogućih nesporazuma ili neugodnih iznenađenja kasnije.
Pogotovo ako ponuda uključuje:
- cijenu izmjena, dopuna, dodatne dokumentacije koja će biti potrebna i usmeno/pisanih savjeta o istome
U svakom slučaju – preporuka je da odmah i zatražite procjenu troškova za sve što odvjetnik smatra da još nije, ali će možda u vašem predmetu biti potrebno.
p.s. Odvjetnik vam za pojedinu radnju ne bi smio naplatiti manje nego što je Tarifom propisano. Isto bi bi se smatralo neetičnim tržišnim ponašanjem. Međutim – može vam naplatiti više, a osobito ako je predmet vrlo složen, uključuje specijalnost ili hitnost.
p.s.2. možda možete i okviran iznos troškova solemnizacije tražiti od javnog bilježnika unaprijed – da znate na čemu ste.
DA ZAKLJUČIMO: PREPORUKA JE SOLEMNIZIRANI UGOVOR O NAJMU
Točno je da je solemnizirani ugovor o najmu najskuplja varijanta.
Ali.
Nemojte zaboraviti da se istovremeno može pokazati i najmanje skupom na duge staze.
Pogotovo ako vam vaš najmoprimac (podstanar) bude radio probleme.
O problemima koji se mogu javiti u praksi – već sam pisala ovdje.
S druge strane – o 3 neugodne životne situacije od kojih vas ovaj ugovor može zaštititi – pročitajte ovdje.
Da se ne ponavljam – ako se želite maksimalno pravno zaštiti – sastav ugovora o najmu od strane odvjetnika i solemnizacija istog – najbolji je način za to.
p.s. ako kao poduzetnik ili vlasnik nekretnine (ili budući vlasnik) tražite detaljniju podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
