Skip to content 
Kupnja nekretnine na javnoj dražbi u literaturi i praksi se nerijetko opisuje kao jedan od najuređenijih načina za stjecanje prava vlasništva.
Naime, pod određenim se zakonskim pretpostavkama – nakon kupnje nekretnine na javnoj dražbi brišu sva prava trećih osoba koja su na nekretnini do navedenog trenutka postojala.
Drugim riječima, kupnja nekretnine na javnoj dražbi višestruko umanjuje mogućnost da kupac kasnije naiđe na pravne nedostatke tj. “probleme” u vezi s nekretninom – za koje u trenutku kupnje nije znao.
Dodatna prednost kupnje na javnoj dražbi – a koju je važno istaknuti – je da je javna dražba još jedan od rijetkih preostalih segmenata tržišta u kojem se nekretnine mogu pronaći po znatno nižim cijenama.
U daljnjem tekstu, pokušati ću na primjeru približiti kako i zašto razmatrati kupnju stana na javnoj dražbi i koje je korake moguće poduzeti.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
ZAŠTO KUPNJA NEKRETNINE NA JAVNOJ DRAŽBI NIJE IDEJA KOJU TREBA ODBACITI?
Moguće je mjesecima pretraživati Njuškalo u potrazi za stanom koliko-toliko normalne kvadrature, koliko-toliko normalne lokacije, koliko-toliko normalnog rasporeda.
I ako osoba već ima sreće da nađe koliko-toliko normalno sve prethodno navedeno – cijena bi vrlo moguće – mogla biti iznimno visoka.
Zato nije loša ideja – baciti pogled i na mogućnosti koje nudi FINA putem javnih dražbi, pod uvjetom da osoba nešto više o javnim dražbama zna ili želi znati.
OSNOVE O PRETRAŽIVANJU NEKRETNINA NA FINA-inom E-OČEVIDNIKU
Kako se nekretnina uopće nađe na javnoj dražbi?
Da se ne koristim pravnom terminologijom – evo na primjeru za lakše razumijevanje:
Ana posudi od Kate 100.000,00 EUR-a. Kata za taj zajam traži osiguranje i upiše založno pravo na Aninoj nekretnini. Nakon što proteknu rokovi za povrat, Kata traži od Ane da joj novac vrati. Ana joj ne vraća i Kata pokrene ovrhu na nekretnini Ane. Da bi se namirio Katin dug, sud će prodati Aninu nekretninu putem javne dražbe – isplatiti Katu i ostatak novca (ako ga bude) dati Ani.
Drugim riječima, u praksi se u pravilu nekretnine prodaju na javnoj dražbi jer je netko-nekome dužan.
Bilo da se radi o firmama (pa će se nekretnina putem javne dražbe prodavati u kontekstu stečajnog postupka) ili o fizičkim osobama (pa najčešće pričamo o ovrhama).
Očevidniku e-dražbi koji vodi FINA može se pristupiti putem ovog linka.
Tu je, u pravilu, moguće pogledati nekretnine koje se trenutno prodaju u RH putem javne dražbe.
A evo i nekoliko pojmova koji su za jasnije pretraživanje korisni:
- Oznaka “u najavi” znači da sama javna dražba nije još započela i ako osoba klikne na navedenu nekretninu vidjeti će daljnje oznake “datum i vrijeme početka nadmetanja” i “datum i vrijeme završetka nadmetanja”. U pravilu dok je javna dražba u “najavi” osoba ima mogućnost uplatiti jamčevinu za istu (u detaljnim podacima je navedeno i do kada se jamčevina može uplatiti).
- Oznaka “u tijeku” u pravilu traje dva tjedna i to je period u kojem se svi koji su uplatiti jamčevinu natječu za nekretninu, dajući što višu ponudu. U ovom razdoblju, ako osoba nije već uplatila jamčevinu – u pravilu se ne može više pridružiti javnoj dražbi.
DOBRO JE ZNATI: Tržišnu cijenu tj. “utvrđenu vrijednost” nekretnine u postupku (ovršnom ili stečajnom) je prethodno utvrdio vještak. Drugim riječima, to nije cijena koju netko ili sud samostalno “procijeni” već cijena koju je na temelju lokacije, stanja i drugih faktora procijenila stručna osoba.
DOBRO JE ZNATI 2.: Na prvoj javnoj dražbi u ovrsi početna je cijena nekretnine 4/5 “utvrđene vrijednosti”, dok je na drugoj javnoj dražbi (ako prva bude neuspješna) početna cijena 3/5 “utvrđene vrijednosti”. U stečaju je drugačije – ondje su četiri javne dražbe i na prvoj ide 3/4 “utvrđene vrijednosti”, na drugoj 1/2, na trećoj 1/4 i na zadnjoj je početna cijena 1,00 EUR.
RAZMATRANJE KUPNJE NEKRETNINE NA JAVNOJ DRAŽBI - PRAKTIČNI ASPEKTI
Osobe koje kupuju imaju namjeru kupiti nekretninu na javnoj dražbi u pravilu pretražuju FINA-in e-očevidnik u potrazi za istom.
Zbog prije obrazloženih razloga i zakonskih odredbi – početna cijena će izvjesno biti niža od tržišne vrijednosti iste nekretnine.
Međutim – prije upuštanja u sam postupak nadmetanja – važno je imati u vidu i sljedeće:
Već iz samih informacija u FINA-inom očevidniku ili javno dostupnoj dokumentaciji postupka – često je vidljivo da određene nekretnine “nisu slobodne od osoba i stvari”.
Navedeno u praksi znači da u nekretnini možda i dalje boravi/živi jedna ili više osoba.
U takvim situacijama, prije donošenja odluke o sudjelovanju u javnoj dražbi, uobičajeno je detaljnije razmotriti dostupne podatke iz spisa predmeta.
Zašto?
Jer se na isti način može steći jasnija slika o faktičnom stanju nekretnine.
Odnosno – dokumentacija će možda moći odgovoriti na pitanja: tko u nekretnini živi? Da li se radi o vlasniku? Najmoprimcu? Nepoznatim osobama? Da li se u nekretnini nalaze stvari? Koje? Zašto?
Naime, odgovori na ista pitanja izvjesno bi mogli utjecati na kasniji tijek preuzimanja nekretnine u posjed – što je u uobičajeni interes svakog kupca.
Odnosno – iz rezultata provedenog istraživanja – moglo bi postati jasnije da li će po kupnji nekretnine biti potrebno voditi ovršni postupak radi “ispraženjenja i predaje” nekretnine protiv osoba koje se u istoj nalaze.
Navedeno istraživanje bi izvjesno trebalo uključivati uvid u rješenja i druge isprave koje se odnose na ovršni ili stečajni postupak, a koje su javno dostupne u okviru samog predmeta.
Vrlo često – dio je dokumentacije moguće pronaći i na samom Očevidniku FINA – na linku: “Pismena vezana za predmet prodaje na javnoj dražbi”.
Zaključno - kupnja na javnoj dražbi - da ili ne?
Zasigurno odluka koju će na kraju svatko donijeti za sebe i u odnosu na konkretnu situaciju.
Naime, kada sud donese “rješenje o dosudi” kupcu – u pravilu se svi drugi tereti iz zemljišnoknjižnog uloška brišu – i upisuje se samo tzv. “čisto” vlasništvo kupca.
Međutim, postoji i mogućnost da će kupac trebati voditi ovrhu, ako u nekretnini i dalje žive osobe koje navedenu ne žele dobrovoljno predati.
Ako kao poduzetnik, vlasnik nekretnine (ili budući vlasnik) tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
