Skip to content 
2025. godina donijela nam je mnogo izmjena zakona koji se odnosi na poreze.
Zato se u nastavku analiziraju određena pitanja koja se u praksi često pojavljuju – relevantna kod dugoročnog najma nekretnina.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. PRAVO IME "POREZ NA NAJAM STANA 2026."
Iako ste najvjerojatnije na ovaj tekst naletjeli guglajući “porez na najam stana” – porez na koji ste zapravo misli prav(il)no s zove se porez na dohodak od imovine.
Radi se o vrsti poreza koje plaća fizička osoba (ne i firme) kod dugoročnog najma stana/kuće/nekretnine.
Također, isti se porez na isti način primjenjuje i kod zakupa.
Ako vam nije poznata razlika između najma i zakupa – evo jednostavnog obrazloženja.
Kod najma osobi se predaje stan na “uporabu” odnosno osoba će vrlo vjerojatno živjeti u njemu.
Kod zakupa nekretnina/stan/kuća se predaje na “korištenje” – to znači da osoba može nekretninu koristiti za obavljanje poslovne djelatnosti (i ostvarivanje prihoda).
U oba slučaja porez se u pravilu obračunava na isti način.
2. KOJI JE IZNOS TEMELJ ZA IZRAČUN POREZA?
Temelj za izračun poreza za najam stana (ili zakup poslovnog prostora) je iznos koji ugovorne strane ugovore kao visinu najamnine ili zakupnine.
Znači, ako se ugovori najamnina/zakupnina od 700 EUR-a mjesečno – to će biti iznos od kojeg započinje izračun.
Ako se ugovori 1250 EUR – onda 1250 EUR.
Dakle, iznos koji se unese u ugovor o najmu stana kao najamnina je temelj izračuna.
3. PITANJE TROŠKOVA NAJMA
Zakon pretpostavlja da za najam/zakup vlasnik ili drugi iznajmljivač ima i raznih troškova.
Zato i dalje u 2026. priznaje trošak (izdatke) u visini od 30% dogovorenog iznosa najma/zakupa.
Dakle, na primjeru:
ako je dogovoren najam u visini od 700 EUR-a zakon priznaje trošak od 210,00 EUR-a.
Ako je ugovoren iznos od 1250 – trošak/izdaci će biti priznati u visini od 375 EUR-a.
Dakle – da bi se dobila porezna osnovica za izračun poreza – potrebno je oduzeti iznos troškova (izdataka) od dogovorene najamnine/zakupnine.
U prvom slučaju – 700 – 210 = 490.
U drugom slučaju – 1250 – 375 = 875.
Na tako utvrđenu osnovicu primjenjuje se porezna stopa od 12% (siječanj 2026.).
U prvom slučaju 58,8 EUR.
U drugom slučaju 105 EUR.
4. A ŠTO JE S PRIREZOM? DA LI JE ISTI POTREBNO PLAĆATI?
Ne.
Plaćanje prireza porezu na dohodak ukinuto je s početkom 2024. – otprilike u isto vrijeme i kada je stopa poreza na dohodak od imovine porasla s 10% na 12%.
5. AKO OSOBA SAMO IZNAJMLJUJE - MORA LI RADITI GODIŠNJI OBRAČUN POREZA?
U pravilu ne.
Za sredstva koja se dobiju na temelju najma ili zakupa nije potrebno raditi godišnji obračun poreza na dohodak – niti provoditi ikakav poseban dodatan postupak.
6. DA LI POTREBNO PRIJAVITI IZNAJMLJIVANJE POREZNOJ UPRAVI?
Ako je ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika ili je sastavljen solemnizirani ugovor o najmu – javni bilježnik će automatizmom isti ugovor poslati poreznoj upravi.
Zašto?
Zato jer je javni bilježnik zakonom obvezan ugovor koji je ovjerio/solemnizirao poslati poreznoj upravi – tako da će se na temelju navedenog oni izvršiti evidenciju.
S druge strane – ako potpis nije ovjeravan kod javnog bilježnika – osoba je dužna prijaviti početak iznajmljivanja u roku od 8 dana od trenutka kad je dobila prvi iznos najamnine/zakupnine.
DOBRO JE ZNATI:
Neprijavljivanje ili nepravovremeno prijavljivanje iznajmljivanja poreznoj upravi je prekršaj.
U praksi se takvi prekršaji redovito sankcioniraju, uključujući i postupanja po prijavama trećih osoba. Prijave poreznoj upravi mogu se predati i anonimno.
Porezna uprava u okviru svojih ovlasti može provoditi porezne provjere.
U istu svrhu može provjeravati bankovne račune pa čak i oglašavanje (Airbnb ili Njuškalo), a ovlašteni su radi prikupljanja dokaza kontaktirati i druga javna tijela te osobe.
7. AKO NAJAM PRESTANE - POTREBNO JE PRESTANAK PRIJAVITI POREZNOJ
Ako ugovor o najmu istekne ili najmoprimac iseli, a prestanak se ne prijavi poreznoj upravi – moguće je dobiti rješenje o porezu na dohodak od imovine za razdoblje u kojem nekretnina nije iznajmljivana.
Na navedeno je rješenje moguće izjaviti žalbu te prestanak iznajmljivanja dokazivati u odgovarajućem postupku.
8. DA LI JE ZA PRIMITAK IZNOSA NAJMA/ZAKUPA POTREBAN ŽIRORAČUN?
Ne.
Obveza imanja žiroračuna radi primanja ovih iznosa – također je ukinuta izmjenama zakona iz 2023. godine.
Sve iznose osoba može primiti na svoj tekući račun.
9. KAKO PLATITI POREZ?
Najčešće porezna uprava dostavlja rješenje u kojem će sve biti propisano.
I visina poreza i rokovi plaćanja.
Ako osoba primijeti da je neka od informacija pogrešna – možete se i žaliti na to rješenje.
Potrebno je samo pripaziti na rokove za žalbu – jer oni teku od dana kada je rješenje primljeno.
ZAKLJUČNO: POREZI, POREZI I JOŠ MALO POREZA
Iznajmljivanje nekretnine “na crno” u praksi se može pokazati vrlo rizičnim.
Zbog relativno malih iznosa poreza – iznajmljivači se u praksi često izlažu velikim rizicima s dvije strane – prekršajnim kažnjavanjem od strane porezne uprave i povećanim rizikom od sporova i pravne nesigurnosti u odnosu s najmoprimcem.
Ako kao vlasnik (ili budući vlasnik) nekretnine tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
