2025. godina donijela nam je mnogo izmjena zakona koji se odnosi na poreze. Zato vam u nastavku donosim pregled važnih “sitnica” u odnosu na “porez na najam stana 2025” – koje bi ste trebali znati ako dugoročno iznajmljujete svoje nekretnine.

VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.

1. NAZOVIMO "POREZ NA NAJAM STANA 2025." PRAVIM IMENOM

Iako ste najvjerojatnije na ovaj tekst naletjeli guglajući “porez na najam stana” – porez na koji ste zapravo misli prav(il)no s zove se porez na dohodak od imovine. Radi se o vrsti poreza koje plaća fizička osoba (ne i firme) kod dugoročnog najma stana/kuće/nekretnine.

Također, isti se porez na isti način primjenjuje i kod zakupa. Ako ne znate razliku između najma i zakupa – evo najjednostavnijeg objašnjenja.

Kod najma nekome predajete stan na “uporabu” odnosno osoba će vrlo vjerojatno živjeti u njemu. Kod zakupa nekretninu predajete na “korištenje” – to znači da osoba može nekretninu koristiti za obavljanje poslovne djelatnosti (i ostvarivanje prihoda). U oba slučaja – primjena je ovog poreza identična.

2. KOJI JE IZNOS TEMELJ ZA IZRAČUN POREZA?

Temelj za izračun poreza za najam stana (ili zakup poslovnog prostora) je iznos koji dogovorite s drugom stranom kao visinu najamnine ili zakupnine.

Znači, ako dogovorite najamninu/zakupninu od 700 EUR-a mjesečno – to će biti iznos od kojeg započinjete izračun. Ako dogovorite 1250 EUR – onda 1250 EUR. Dakle, iznos koji unesete u ugovor o najmu stana kao najamninu je temelj izračuna.

3. "ALI IMAM I TROŠKOVA OKO TOG NAJMA ..."

Zakon i pretpostavlja da ipak za najam/zakup ako ste vlasnik imate i raznih troškova. Zato vam i dalje u 2025. priznaje trošak (izdatke) u visini od 30% dogovorenog iznosa najma/zakupa.

Dakle, ako ste dogovorili najam u visini od 700 EUR-a zakon vam priznaje trošak od 210,00 EUR-a. Ako ste ugovorili iznos od 1250 – trošak/izdaci će vam biti priznati u visini od 375 EUR-a.

Dakle – da bi ste dobili poreznu osnovicu za izračun poreza – morate oduzeti iznos troškova (izdataka) od dogovorene najamnine/zakupnine.

U prvom slučaju – 700 – 210 = 490.

U drugom slučaju – 1250 – 375 = 875.

I sada na taj iznos obračunavate porez prema stopi od 12%.

U prvoj slučaju 58,8 EUR. U drugom slučaju 105 EUR.

4. A ŠTO JE S PRIREZOM? MORAM LI I NJEGA PLAĆATI?

Ne. Plaćanje prireza porezu na dohodak ukinuto je s početkom 2024. – otprilike u isto vrijeme i kada je stopa poreza na dohodak od imovine porasla s 10% na 12%. Tako da i nisu nam baš olakšali.

5. AKO SAMO IZNAJMLJUJEM - MORAM LI RADITI GODIŠNJI OBRAČUN POREZA?

Ne, za sredstva koja dobijete na temelju najma ili zakupa ne morate raditi godišnji obračun poreza na dohodak – niti morate provoditi ikakav poseban dodatan postupak.

6. MORAM LI PRIJAVITI IZNAJMLJIVANJE POREZNOJ UPRAVI?

Ako ste ugovor o najmu ovjerili kod javnog bilježnika ili ste sastavili solemnizirani ugovor o najmu – poreznoj ne morate ništa prijavljivati. Zašto? Zato jer je javni bilježnik koji je ugovor ovjerio/solemnizirao dužan primjerak ugovora poslati poreznoj – tako da će se na temelju navedenog oni izvršiti evidenciju.

S druge strane – ako svoj potpis niste ovjeravali kod javnog bilježnika – dužni ste prijaviti početak iznajmljivanja u roku od 8 dana od trenutka kad ste dobili prvi iznos najamnine/zakupnine.

DOBRO JE ZNATI: Što ako ne prijavim poreznoj?

Pa to je već prekršaj i igranje sa sudbinom. Naime, netko vas može anonimno prijaviti. Ove situacije nisu toliko iznimne – pogotovo jer iza anonimnih prijava često stoje nezadovoljni susjedi ili nezadovoljni podstanari. S druge strane – porezna uprava ima alate za praćenje neprijavljenih prihoda. Provjeravat će bankovne račune pa čak i oglašavanje (Airbnb ili Njuškalo), a ovlašteni su radi prikupljanja dokaza kontaktirati i druga javna tijela te osobe. Kazna za neprijavljivanje može iznositi od 660,00 do 6630,00 EUR-a.

DOBRO JE ZNATI 2: Ako nemate ugovor o najmu stana – osim problema s poreznom možete se vrlo lako uvaliti i u probleme s najmoprimcem. U ovom tekstu pisala sam od kojih vas sve neugodnih situacija čuva solemnizirani ugovor o najmu stana.

7. DOBAR SAVJET: AKO NAJAM PRESTANE - PRIJAVITE PRESTANAK POREZNOJ

Nemojte se dovesti u situaciju da vam ugovor o najmu istekne, najmoprimac iseli, a vi dobijete rješenje o porezu na dohodak od imovine za razdoblje u kojem niste iznajmljivali. Dogoditi će vam se da morate pisati žalbu (koja će vas koštati) i dokazivati da “niste iznajmljivali” – što nije baš uvijek najlakši zadatak. Uštedite si vrijeme i novce – prijavite prestanak najma poreznoj upravi odmah kad se dogodi.

8. MORAM LI IMATI ŽIRORAČUN ZA PRIMITI IZNOS NAJMA/ZAKUPA?

Ne, ne morate. Obveza imanja žiroračuna radi primanja ovih iznosa – također je ukinuta izmjenama zakona iz 2023. godine. Sve iznose možete mirne duše primiti na svoj tekući račun.

9. KAKO ĆU POREZ PLATITI?

Dobiti ćete rješenje od porezne uprave u kojem će sve biti propisano. I visina poreza i rokovi plaćanja. Ako primijetite da je neka od informacija kriva – možete se i žaliti na to rješenje. Pazite samo na rokove za žalbu – oni vam teku od dana kada ste rješenje primili.

ZAKLJUČNO: POREZI, POREZI I JOŠ MALO POREZA

Nije preporuka iznajmljivati nekretnine “na crno”. Zbog relativno malih iznosa poreza – izlažete se prevelikim rizicima s dvije strane – porezne uprave i najmoprimca koji vas može “voziti” kako želi jer zna da ste nelegalni. Nezadovoljni najmoprimci vrlo su opasna vrsta ljudi – tako da – kada dajete svoj vlasništvo u najam – postupajte maksimalno promišljeno.

Lucija

p.s. više o raznim vrstama poreza pisala sam i ovdje: