U praksi se nerijetko susreću unaprijed pripremljeni “obrasci” predugovora koji ne uzimaju u obzir sve specifičnosti pojedinog pravnog odnosa tj. kupoprodaje.
Zato u nastavku obrazloženje 10 pitanja koja se u praksi smatraju relevantnima prije i kod zaključenja predugovora.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. Da li je osoba s kojom se zaključuje predugovor upisana kao vlasnik u zemljišne knjige?
2. Postoje li suvlasnici nekretnine ili bračni drugovi koji bi trebali potpisati predugovor?
3. Postoje li aktivne plombe / zabilježbe / predbilježbe / tereti ili drugi upisi na nekretnini?
4. Da li se predugovor o kupoprodaji nekretnine sklapa u pisanom obliku i ovjeren?
Da bi ugovor o kupoprodaji nekretnine bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja (javnobilježnička ovjera).
Dakle, da bi i predugovor bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja.
To proizlazi iz odredbe zakona koja kaže:
“Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.”
5. Da li predugovor sadrži točan opis nekretnine?
Ako je nekretnina završena – predugovor u pravilu mora sadržavati točan opis nekretnine.
Postoji način na koji se nekretnina točno opisuje, što je moguće provjeriti sa stručnom osobom.
To nije nevažno, jer može imati pravne posljedice.
Npr. može se dogoditi da zemljišnoknjižni sud ne želi provesti predugovor/ugovor u kojem nekretnina nije pravilno opisana.
S druge strane, ako je nekretnina u izgradnji – u pravilu – predugovori trebaju sadržavati što je više moguće podataka o nekretnini. Kako bi se ista kasnije mogla lako identificirati.
Npr. ako se radi o stanu u izgradnji predugovori bi u praksi trebali sadržavati podatke o – nekretnini na kojoj se zgrada gradi, građevinskoj dozvoli, nazivu investitora, projektu, površini i poziciji stana prema projektu itd.
O rizicima kupnje stana u izgradnji već sam pisala ovdje.
6. Da li predugovor sadrži i točno određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu?
Osim točno navedenih podataka o ugovornim stranama i nekretninu koja se kupuje – predugovor mora sadržavati i određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu da bi bio valjan.
U predugovoru ne trebaju biti navedeni načini i rokovi za isplatu te cijene (to će se definirati kasnije glavnim ugovorom).
Međutim, nije loše ako su ovi elementi navedeni i u predugovoru – kako bi ugovorne strane mogle odrediti očekivanja.
7. Postoji li rok za sklapanje glavnog ugovora?
Ovo je jako bitna stavka u predugovorima – i česti izvor kasnijih sporova, nesuglasica i problema.
Naime, glavna svrha zaključenog predugovora – nije ispunjenje sam obveze (kupoprodaja nekretnine).
Glavna svrha predugovora je samo zaključivanje glavnog ugovora o kupoprodaji.
To znači da je u predugovoru, prema zakonu, potrebno navesti u kojem roku će se glavni ugovor sklopiti.
A kad se glavni ugovor sklopi – svrha predugovora je ispunjena.
Problemi često nastaju kad se strane ne dogovore u kojem roku se očekuje sklapanje glavnog ugovora.
Osobito je primjer izgradnja – ako i kad se čeka uporabna dozvola čije je izdavanje i rok izdavanja neizvjestan.
Ipak, bez obzira na navedeno – u predugovor su u pravilu unosi bilo kakav vremenski određen rok (npr. za šest mjeseci od zaključenja predugovora, najkasnije do 1. lipnja 2027. ili slično).
Lako se kasnije strane dogovore (ako postoji volja) da se isti produlji.
8. Ugovara li se kapara i kolika?
Odredbe o kapari česte su u predugovorima.
Međutim – i ovo je pitanje koje u praksi zahtijeva dodatnu pažnju.
Naime, nije svejedno koji termin se koristi.
Odnosno – da li se ugovora “kapara”, “kapara kao odustatnina”, “avans”, “depozit”, “predujam” ili nešto treće.
Premda se osobama bez pravnog obrazovanja možda čini sličnima – svi izrazi imaju svoju “težinu” i pravila koja ih prema zakonu određuju.
Također – nije nebitno ni koliki se iznos traži na ime kapare.
Međutim, o situacijama u kojima je potrebno biti oprezan s davanjem kapare – već sam pisala ovdje.
9. Postoje li ugovorne odredbe "za izlaz"?
In practice, the question is often raised — does the preliminary contract provide for situations in which the contracting parties may withdraw or cancel?
And in which cases is “kapara” returned, and in which cases is it not?
This clause also often has significant consequences.
Namely, it may happen that certain assumptions/conditions/benefits that one contracting party reasonably expected (for example, an access road) are ultimately not fulfilled, while at the same time there is a signed preliminary contract that provides for an obligation for that party to conclude the main contract regardless of that deficiency (e.g. lack of an access road).
In such a situation, the contracting party may find itself facing an uncomfortable choice:
- either not to conclude the main contract and lose the amount paid in the name of “kapara” or “predujam”,
- or to conclude the contract under circumstances that were not originally expected.
For this reason, in practice it is common to clearly regulate already at the preliminary contract stage the circumstances in which termination or cancellation of the preliminary contract is possible.
It is also important to note that — if one contracting party receives a pre-prepared “template” preliminary contract — it is common practice for the parties to try to negotiate its provisions and adapt them to the specific case.
As a rule, sellers and/or buyers who want to regulate the sale relationship clearly and transparently understand the other party’s need to be adequately protected by the contract.
10. Kako ugovorne strane reagiraju i postavljaju se u odnosu na zaključenje predugovora?
Iako ovaj dio nema veze s pravom – iz iskustva proizlazi da je ponašanje prodavatelja i/ili kupca u odnosu na zaključenje predugovora – vrlo indikativan faktor pa se često se uzima u obzir (u širem kontekstu).
Naime i ponašanje ugovornih strana može imati određenu informativnu vrijednost.
Ako se potpisu predugovora pristupa oprezno, s razumijevanjem za ideje obje strane i potrebu da se zaštite, ni jedna od strana ne reagira defenzivno na prijedlog da se uključe odvjetnici i slično – moguće je i da će se kasnija kupoprodaja odvijati brzo i glatko.
Ako s druge strane, zaključenje predugovora kasni, zavlači se, izmjene za jednu ili obje strane predstavljaju “nepotrebnu gnjavažu” itd. – potrebno je biti na oprezu.
Odvjetnica u Zadru, Lucija Baričić
Ako kao vlasnik (ili budući vlasnik) nekretnine tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
