Predugovor o kupoprodaji nekretnine relativno je uobičajen u hrvatskom pravnom prometu. Pogotovo jer ga radi uzimanja kredita banke prihvaćaju kao dokaz vaše ozbiljnosti.
Međutim, nažalost – u praksi se koriste razni “obrasci” koji kasnije znaju dovesti do velikih problema.
I to najčešće neoprezne kupce.
Zato u nastavku donosim listu 10 pitanja koja si morate postaviti ako zaključujete predugovor o kupoprodaji nekretnine. Ako niste sigurni u odgovore – postavite ih prodavatelju. Ili svom odvjetniku.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. Da li je osoba s kojom zaključujete predugovor upisana kao vlasnik u zemljišnje knjige?
Pazite se ako nije.
Nije svejedno da li je na predugovoru navedena “tvrtka koja prodaje”, a u zemljišnoknjižnom ulošku direktor te tvrtke ili netko sasvim treći.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine se treba zaključiti s osobom (prodavateljem) koja je upisana kao vlasnik u zemljišne knjige.
2. Postoje li suvlasnici nekretnine ili bračni drugovi koji bi isto trebali potpisati predugovor?
Ako prodavatelj ima samo 1/2 stana koju prodaje, predugovor bi trebala potpisati i osoba koja ima drugu polovinu.
Nije dovoljno da samo jedan suvlasnik potpiše.
Također – dobro istražite postoje li možda i neki “nevidljivi” tj. “neupisani” vlasnici.
Npr. – često u praksi izbijaju sporovi jer je stan bračna stečevina, a žena nije upisana – pa kada muž proda “cijeli” stan – ona krene u spor dokazivati da je pola njen …
Pripazite unaprijed.
3. Postoje li aktivne plombe / zabilježbe / predbilježbe / tereti ili drugi upisi na nekretnini?
Dobro provjerite da li je zemljišnoknjižno stanje “čisto”.
Ono bi trebalo biti “čisto” i u trenutku kad zaključujete predugovor o kupoprodaji nekretnine – i u trenutku kada zaključujete ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Za provjeru stanja – najbolje se konzultirati sa stručnom osobom (odvjetnikom) jer će znati prepoznati i istražiti stvar u dubinu. Jer caka ima.
4. Da li predugovor o kupoprodaji nekretnine sklapate u pisanom obliku i ovjeren?
Da bi ugovor o kupoprodaji nekretnine bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja (javnobilježnička ovjera).
Dakle, da bi i predugovor bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja.
To proizlazi iz odredbe zakona koja kaže:
“Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.”
5. Da li predugovor sadrži točan opis nekretnine?
Ako je nekretnina završena – predugovor mora sadržavati točan opis nekretnine.
Postoji način na koji se nekretnina točno opisuje – pa provjerite sa stručnom osobom da li je dobro opisana. To nije nevažno.
S druge strane, ako je nekretnina u izgradnji – predugovor treba sadržavati što je više moguće podataka kako bi se istu moglo identificirati.
Npr. ako se radi o stanu u izgradnji predugovor treba sadržavati podatke o – nekretnini na kojoj se zgrada gradi, građevinskoj dozvoli, nazivu investitora, projektu, površini i poziciji stana prema projektu itd.
O rizicima kupnje stana u izgradnji već sam pisala ovdje.
6. Da li predugovor sadrži i točno određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu?
Osim točno navedenih podataka o ugovornim stranama i nekretninu koja se kupuje – predugovor mora sadržavati i određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu da bi bio valjan.
U predugovoru ne trebaju biti navedeni načini i rokovi za isplatu te cijene (to će se definirati kasnije glavnim ugovorom),
7. Imamo li rok za sklapanje glavnog ugovora?
Ovo je jako bitna stavka u predugovorima – i česti izvor kasnijih sporova, nesuglasica i problema.
Naime, glavna svrha zaključenog predugovora – nije ispunjenje sam obveze (kupoprodaja nekretnine) – već samo zaključivanje glavnog ugovora o kupoprodaji.
To znači da je preporuka u predugovor o kupoprodaji nekretnine navesti u kojem roku će se glavni ugovor sklopiti. A kad se glavni ugovor sklopi – svrha predugovora je ispunjena.
Problemi nastaju kad se strane ne dogovore u kojem roku se očekuje sklapanje glavnog ugovora.
Osobito je primjer izgradnja kad se čeka uporabna dozvola čije je izdavanje i rok izdavanja neizvjestan.
Ipak, preporuka je da se bez obzira na navedeno u predugovor stavi nekakav vremenski određen rok (npr. za šest mjeseci od zaključenja predugovora, najkasnije do 1. lipnja 2027. ili slično).
Lako se kasnije strane dogovore (ako postoji volja) da se to produlji.
Ali teško je ako roka u predugovora nema – kasnije na sudu tumačiti “što su bila očekivanja” ili što ste vi “podrazumijevali” za “normalan rok”.
8. Ugovara li se kapara i kolika?
Odredbe o kapari vrlo su svojstvene predugovorima.
Međutim – morate paziti.
Nije svejedno da li ugovarate “kaparu”, “kaparu kao odustatninu”, “avans”, “depozit”, “predujam” ili nešto treće.
Premda se vama možda čini slično – svi izrazi imaju svoju “težinu” i pravila koja ih prema zakonu određuju. Također – nije nebitno ni koliki vas iznos traže.
O situacijama u kojima trebate biti posebno oprezni s davanjem kapare – već sam pisala ovdje.
9. Imate li ugovorne odredbe "za izlaz"?
Da li su predugovorom predviđene situacije prema kojima možete odustati/otkazati predugovor – a da vam se kapara ipak vratiti.
Obratite posebnu pažnju na ovo.
Ne želite da vam se dogodi da nemate npr. pristupni put – koji ste razumno očekivali – a u situaciji ste da ste prisiljeni sklopiti glavni ugovor – jer ćete inače izgubiti novac koji ste dali na ime “kapare” ili “predujma”. Savjet je da samo radi definiranja ovih “izlaza” konzultirate s stručnom osobom, ako već radi drugih stvari ne želite.
Ako ste od prodavatelja dobili obrazac predugovora – pokušajte pregovarati s njime o unosu odredbi koje će vas zaštiti – svaka ozbiljna osoba kojoj nije namjera prevariti vas – razumjeti će vašu potrebu da se maksimalno osigurate.
10. Kako prodavatelj reagira i postavlja se u odnosu na zaključenje predugovora?
Iako ovaj dio nema veze s pravom – ponašanje prodavatelja u odnosu na predugovor – vrlo je indikativan faktor o ozbiljnosti osobe i njezinih namjera.
Ako potpisu predugovora pristupa oprezno, s razumijevanjem za vaše ideje i potrebu da se zaštite, ne reagira defenzivno na prijedlog da uključite vašeg odvjetnika i slično – vjerojatno je i da će se kasnija kupoprodaja odvijati glatko.
Ako s druge strane, u odnosu na vaše pozive za zaključenje predugovora kasni, zavlači, izmjene mu predstavljaju “nepotrebnu gnjavažu” itd. – otvorite oči i uši i dalje vrlo pažljivo.
Nije rijetkost da su investitori/prodavatelji koji su neozbiljni u ovom segmentu – neiskreni i/ili nepouzdani te da kasnije imate problema s njima. A vjerujete – ne želite si probleme s kupoprodajom nekretnine.
Nije mala investicija.
