Skip to content 
Naši su ljudi skloni štedjeti na sastavu ugovora o najmu stana.
A osobito znaju biti skeptični prema solemnizaciji.
Jer je “skupa”.
Ali – ustvari je problem što najčešće ne razumiju zašto se ona radi.
Ipak, solemnizacija ugovora o najmu je jedan od najrazumnijih poteza koji možete napraviti ako dajete svoj stan u najam nepoznatim (ili poznatim) osobama.
A evo i zašto.
Odnosno – evo od kojih vas sve situacija solemnizirani ugovor o najmu stana može zaštititi.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
SITUACIJA BR. 1.
Zamislite da već nekoliko dana niste vidjeli svog podstanara, a kasni vam već tri mjeseca s plaćanjem najma.
Zovete ga na mobitel ne javlja se.
Šaljete mu mail – ne odgovara vam. Počinjete sumnjati.
Kucate – odgovora nema.
Sačekate još par dana i odlučite ući u stan. Srećom imate rezervni ključ.
Kad ono nigdje nikoga.
A nema ni vaše televizije, ni Dyson usisavača.
Drugim riječima – vaš je podstanar “nestao”.
U situaciji kada nemate ugovor o najmu (ili kad imate samo ovjeren) jedino što možete učiniti je pokrenuti sudski spor protiv svog bivšeg podstanara.
Jedino tako možete naplatiti najamnine koje vam nisu plaćene i štetu koja vam je nastala.
Ali gdje je on?
I isplati li vam se podnositi tužbu za vrijednost od par-sto eura?
Pogotovo ako uzmete u obzir da će spor vjerojatno trajati mjesecima, ako ne i godinama?
S druge strane, solemnizirani ugovor o najmu stana podnesete javnom bilježniku da na isti stavi potvrdu ovršnosti.
Izjavite koliko su vaša dospjela dugovanja s osnova najamnine prema najmoprimcu tj. podstanaru – i predate takav – sada ovršan ugovor – na FINA-u radi naplate svojih dugovanja.
Isto kao što bi ste predali pravomoćnu presudu da je imate.
SITUACIJA BR. 2.
Pretpostavimo da ste ugovorom predvidjeli razloge zbog kojih možete otkazati ugovor o najmu stana.
Ostavili ste najmoprimcu 60 dana (otkazni rok prema ugovoru) da iseli.
Međutim, nakon isteka tog roka on je još uvijek u stanu i ne želi iseliti.
Promijenite bravu, ali promijeni je i on.
DOBRO JE ZNATI: nemojte misliti da će vam policija riješiti problem – jer oni čim čuju da su u pitanju pravni odnosi “neće se htjeti miješati” već će vas ljubazno uputiti na sudsko postupanje.
I opet – ako nemate solemnizirani ugovor o najmu stana, već samo “običan” ovjereni – jedina vam je opcija voditi dugi sudski postupak na iseljenje.
Sa svim troškovima i drugim problemima koje takav postupak za sobom nosi.
S druge strane, ako ste u solemnizirani ugovor o najmu stana pametno unijeli klauzulu koja kaže da kad javni bilježnik stavi potvrdu ovršnosti na isti – možete odmah krenuti s ovrhom radi “ispražnjenjenja i predaje u posjed” vašeg stana.
Trajati će neko vrijeme – istina.
Ali puno, puno kraće nego da ste kretali s tužbom.
SITUACIJA BR. 3.
Premda se sve činilo idiličnim – ispada da vaš najmoprimac nikada nije platio režije dok je bio u stanu.
Sada ga zovete da plati – ali on tvrdi da je sve podmireno ili vam se ne javlja više na telefon.
I ponovno je modus operandi isti – ako imate samo “običan ugovor” ili ga uopće nemate – opet se morate upuštati u spor, što vam se u ovom slučaju sasvim sigurno ne isplati.
A to i on zna.
Zato i koristi tu situaciju.
Međutim, ako imate solemnizirani ugovor o najmu stana – odete javnom bilježniku s istime, izjavite koliko su dospjela režijska dugovanja i kada javni bilježnik na njega stavi potvrdu ovršnosti – sve lijepo ide na FINA-u i tamo će stati u naplatnom redu – dok se od najmoprimca ne naplatite.
Pola sata posla uvrh glave.
DODATNO: DOBRO JE ZNATI
Preporuka je da ugovor o najmu stana “skrojite” sa svojim odvjetnikom kako bi odgovarao vašim potrebama i mogućnostima.
Naime, osim ovršnih klauzula, dobro je da u ugovor unesete i detalje o otkazima (razloge i rokove), detalje o plaćanju redovnih i izvanrednih troškova (koji su koji) i još puno odredbi za situacije koje možda sada ne vidite – ali se mogu dogoditi.
Vaš će odvjetnik iz iskustva već znati predložiti i dodati stvari koje je u svojoj praksi doživio kao “sporne“.
O tome koliko bi vas sastav takav ugovora otprilike moglo koštati – pisala sam već ovdje.
No, što je ugovor preciznije definiran i manje sadrži generaliziranih fraza kao što su “pravovremeno”, “normalno korištenje”, “razuman rok” – to se manje situacija stvara u kojima se može postaviti pitanje interpretacije izabranih riječi.
Jer što je nekome “normalno” drugome je “potpuno ludo“.
Ujedno, kako bi ste se što bolje pripremili za sastanak s odvjetnikom – niže smo vam pripremili i edukativni obrazac solemniziranog ugovora o najmu stana s obrazloženjima pojedinih odredbi.
Tako ćete unaprijed znati kako isti treba izgledati, što je bitno da sadržava, koji se sve rizici mogu javiti.
Ne zaboravite – neznanje i lakomislenost vas na duge staze mogu najviše koštati.
-
UgovoriUgovor o najmu stana (solemnizacija) | Primjer s obrazloženjima | Word dokument
€59,00 uklj. PDV (25%) Dodaj u košaricu
