Skip to content 
Solemnizacija ugovora o najmu ili zakupu se koristi kao jedan od mogućih instrumenata zaštite ugovornih strana.
Međutim, u praksi se često ne provodi – jer je ugovorne strane doživljavaju kao dodatni i nepotreban trošak.
Ipak, u odnosu na običnu ovjeru ugovora – solemnizacija ima svojih bitnih prednosti. Premda u početku može biti financijski znatno otegotnija.
Radi razumijevanja cilja solemnizacije ugovora – u nastavku pregled praktičnih fiktivnih primjera na kojima se obrazlaže zašto se solemnizirani ugovor o najmu stana može pokazati učinkovitim sredstvom zaštite prava.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
SITUACIJA BR. 1.
Zamislimo da najmodavac već nekoliko dana nije vidio svog podstanara koji kasni s plaćanjem najma već dva do tri mjeseca.
Svi pokušaji da istog kontaktira ostaju bez uspjeha.
Nakon nekoliko dana – odluči samostalno ući.
Međutim – stan je potpuno prazan.
Osim što najmoprimac nije unutra, nema ni njegovih stvari. A ni televizije, ni usisavača.
U situaciji kada najmodavac nema solemnizirani ugovor o najmu (ili kad ima samo ovjeren) opcija mu je pokrenuti sudski spor protiv svog bivšeg podstanara. Kako bi naplatio neplaćene najamnine i štetu.
Međutim – mora procijeniti – isplati li se podnositi tužbu za vrijednost od par-sto eura?
Pogotovo uzevši u obzir dugotrajnost sudskih postupaka.
S druge strane,
Ako, međutim, da je najmodavac u posjedu solemniziranog ugovora o najmu stana koji sadržava ovršnu klauzulu – zakon mu omogućuje da takav ugovor, nakon ispunjenja zakonskih pretpostavki – koristi kao ovršnu ispravu.
Drugim riječima, pod određenim zakonskim pretpostavkama, moguće je na temelju solemniziranog ugovora o najmu stana pokrenuti ovršni postupak radi naplate dospjelih najamnina, a bez prethodnog vođenja sudskog (parničnog) postupka.
Odnosno, najmoprimac preda predmetni solemnizirani ugovor o najmu stana javnom bilježniku koji na isti stavi potvrdu ovršnosti.
Izjavi koliko su dospjela dugovanja s osnova najamnine prema najmoprimcu tj. podstanaru – i predate takav isti – sada ovršan ugovor – na FINA-u radi naplate svojih dugovanja.
SITUACIJA BR. 2.
Pretpostavimo da su ovjerenim ugovorom o najmu stana predviđeni razlozi zbog kojih se isti možete otkazati.
Ugovor je otkazan i ostavljen je rok od 60 dana (otkazni rok prema ugovoru) najmoprimcu da iseli.
Međutim, nakon isteka navedenog roka on je još uvijek u stanu i ne želi iseliti.
U takvim situacijama važno je znati da se radi o građanskopravnom odnosu, koji se rješava kroz sudske ili ovršne postupke, a ne neposrednim postupanjem policije.
Odnosno – policija nije u mogućnosti pomoći najmodavcu prisilnim iseljenjem najmoprimca. Već će najmoprimca izvjesno uputiti na sudsko postupanje.
I opet – ako najmoprimac nema solemnizirani ugovor o najmu stana, već samo ovjereni – jedna od mogućih opcija je voditi sudski postupak na iseljenje.
Vrlo moguće sa svim troškovima i drugim preprekama koje takav postupak donosi.
S druge strane, ako solemnizirani ugovor o najmu sadržava klauzulu o ispražnjenju i predaji u posjed te ima potvrdu ovršnosti, zakon u određenim situacijama omogućuje pokretanje ovršnog postupka radi iseljenja, bez prethodnog vođenja sudskog spora.
I ovršni postupci u ovim slučajevima traju određeno vrijeme, ali se u praksi u pravilu pokazuju učinkovitijim u odnosu na klasični sudski spor.
SITUACIJA BR. 3.
Pretpostavimo da najmoprimac nikada nije platio režije dok je boravio u stanu.
Najmoprimac više ne odgovara na pozive ili osporava postojanje duga.
I ponovno – ako ne postoji solemnizirani ugovor, najmodavac i u ovoj situaciji mora odlučiti hoće li se upustiti u sudski postupak radi naplate istih režija.
Premda dugotrajnost i troškovi sudskog postupka moguće neće biti razmjerni visini duga.
Međutim, ako je prethodno zaključen solemnizirani ugovor o najmu stana – koji jasno uređuje obvezu plaćanja režija te sadrži ovršnu klauzulu, moguće je – uz ispunjenje zakonskih uvjeta – pokrenuti ovršni postupak radi naplate dospjelih iznosa.
Takav se solemnizirani ugovor o najmu s klauzulom ovršnosti može predati na FINA-u radi izravne naplate duga.
dodatno - što se u praksi pokazuje bitnim
U praksi se u pravilu pokazuje korisnim da se ugovor o najmu sastavlja uz stručnu pravnu pomoć, kako bi bio prilagođen konkretnoj situaciji.
Naime, osim ovršnih klauzula, u ugovor je moguće unijeti i detalje o otkazima (razloge i rokove), detalje o plaćanju redovnih i izvanrednih troškova (koji su koji).
Uz navedeno, moguće je dodati i još niz odredbi koje će zaštiti ugovorne strane u situacijama koje se mogu dogoditi. Premda ih strane u trenutku zaključenja ugovora samostalno nisu predvidjele ili percipirale.
Vaš će odvjetnik iz iskustva već znati predložiti i dodati stvari koje je u svojoj praksi doživio kao “sporne“.
Naime, što je ugovor preciznije definiran i sadrži manje “generaliziranih” fraza kao što su “pravovremeno”, “normalno korištenje”, “razuman rok” – to su prava i obveze ugovornih strana jasnije.
I u praksi se razvija manje situacija u kojima se postavlja pitanje interpretacije izabranih riječi.
Ako kao vlasnik (ili budući vlasnik) nekretnine ili poduzetnik tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
