Naši su ljudi skloni štedjeti na sastavu ugovora o najmu stana. A osobito znaju biti skeptični prema solemnizaciji. Jer najčešće ne razumiju zašto se ona radi. Ipak, solemnizacija ugovora o najmu je jedan od najrazumnijih poteza koji možete napraviti ako dajete svoj stan u najam nepoznatim (ili poznatim) osobama. A evo i zašto. Odnosno – od kojih vas sve situacija solemnizirani ugovor o najmu stana može zaštititi.

VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.

SITUACIJA BR. 1. NAJMOPRIMAC SAMO "NESTANE"

Zamislite da već nekoliko dana niste vidjeli svog podstanara, a kasni vam već tri mjeseca s plaćanjem najma. Zovete ga na mobitel ne javlja se. Šaljete mu mail – ne odgovara vam. Počinjete sumnjati. Kucate – odgovora nema. Sačekate još par dana i odlučite ući u stan. Srećom imate rezervni ključ – kad ono nigdje nikoga. A nema ni vaše televizije, ni Dyson usisavača.

U situaciji kada nemate ugovor o najmu (ili kad imate samo ovjeren) jedino što možete učiniti je pokrenuti sudski spor protiv svog bivšeg podstanara. Jedino tako možete naplatiti najamnine koje vam nisu plaćene i štetu koja vam je nastala. Ali gdje je on? I isplati li vam se podnositi tužbu za vrijednost od par-sto eura? Pogotovo ako uzmete u obzir da će spor vjerojatno trajati mjesecima, ako ne i godinama?

S druge strane, solemnizirani ugovor o najmu stana samo podnesete javnom bilježniku da na isti stavi potvrdu ovršnosti, izjavite koliko su vaša dospjela dugovanja s osnova najamnine prema najmoprimcu tj. podstanaru – i predate takav – sada ovršan ugovor – na FINA-u radi naplate svojih dugovanja. Isto kao što bi ste predali pravomoćnu presudu da je imate.

SITUACIJA BR. 2. NAJMOPRIMAC ODBIJA ISELITI IAKO JE UGOVOR OTKAZAN

Pretpostavimo da ste ugovorom predvidjeli razloge zbog kojih možete otkazati ugovor o najmu stana. Ostavili ste najmoprimcu 60 dana (otkazni rok prema ugovoru) da iseli. Međutim, nakon isteka tog roka on je još uvijek u stanu i ne želi iseliti. Promijenite bravu, ali promijeni je i on.

p.s. nemojte misliti da će vam policija riješiti problem – jer oni čim čuju da su u pitanju pravni odnosi “neće se htjeti miješati” već će vas ljubazno uputiti na sudsko postupanje.

I opet – ako nemate solemnizirani ugovor o najmu stana, već samo “običan” ovjereni – jedina vam je opcija voditi dugi sudski postupak na iseljenje. Sa svim troškovima i drugim problemima koje takav postupak za sobom nosi.

S druge strane, ako ste u solemnizirani ugovor o najmu stana pametno unijeli klauzulu koja kaže da kad javni bilježnik stavi potvrdu ovršnosti na isti – možete odmah krenuti s ovrhom radi “ispražnjenjenja i predaje u posjed” vašeg stana. Trajati će neko vrijeme – istina. Ali puno, puno kraće nego da ste kretali s tužbom.

SITUACIJA BR. 3. NAJMOPRIMAC NIKAD NIJE PLATIO REŽIJE

Premda se sve činilo idiličnim – ispada da vaš najmoprimac nikada nije platio režije dok je bio u stanu. Sada ga zovete da plati – ali on tvrdi da je sve podmireno ili vam se ne javlja više na telefon.

I ponovno je modus operandi isti – ako imate samo “običan ugovor” ili ga uopće nemate – opet se morate upuštati u spor, što vam se u ovom slučaju sasvim sigurno ne isplati. A to i on zna. Zato i koristi tu situaciju.

Međutim, ako imate solemnizirani ugovor o najmu stana – odete javnom bilježniku s istime, izjavite koliko su dospjela režijska dugovanja i kada javni bilježnik na njega stavi potvrdu ovršnosti – sve lijepo ide na FINA-u i tamo će stati u naplatnom redu – dok se od najmoprimca ne naplatite. Pola sata posla uvrh glave.

DODATNO: DOBRO JE ZNATI

Preporuka je da ugovor o najmu stana “skrojite” sa svojim odvjetnikom kako bi odgovarao vašim potrebama i mogućnostima. Naime, osim ovršnih klauzula, dobro je da u ugovor unesete i detalje o otkazima (razloge i rokove), detalje o plaćanju redovnih i izvanrednih troškova (koji su koji) i još puno odredbi za situacije koje možda sada ne vidite – ali se mogu dogoditi. Vaš će odvjetnik iz iskustva već znati predložiti i dodati stvari koje je u svojoj praksi doživio kao “sporne“.

O tome koliko bi vas to otprilike moglo koštati – pisala sam već ovdje.

No, što je ugovor preciznije definiran i manje sadrži generaliziranih fraza kao što su “pravovremeno”, “normalno korištenje”, “razuman rok” – to se manje situacija stvara u kojima se može postaviti pitanje interpretacije izabranih riječi.

Jer što je nekome “normalno” drugome je “potpuno ludo“.

Ujedno, kako bi ste se što bolje pripremili za sastanak s odvjetnikom – niže smo vam pripremili i edukativni obrazac solemniziranog ugovora o najmu stana s obrazloženjima pojedinih odredbi. Tako ćete unaprijed znati kako isti treba izgledati, što je bitno da sadržava, koji se sve rizici mogu javiti.

Ne zaboravite – neznanje i lakomislenost vas na duge staze mogu najviše koštati.

Lucija