Skip to content 
U praksi se nerijetko susreću unaprijed pripremljeni “obrasci” predugovora koji ne uzimaju u obzir sve specifičnosti pojedinog pravnog odnosa tj. kupoprodaje.
Zato u nastavku obrazloženje 10 pitanja koja se u praksi smatraju relevantnima prije i kod zaključenja predugovora.
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. Da li je osoba s kojom se zaključuje predugovor upisana kao vlasnik u zemljišne knjige?
Nije svejedno da li je na predugovoru navedena “tvrtka koja prodaje”, a u zemljišnoknjižnom ulošku direktor te tvrtke ili netko sasvim treći.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine se – u pravilu – zaključuje s osobom (prodavateljem) koja je upisana kao vlasnik u zemljišne knjige.
2. Postoje li suvlasnici nekretnine ili bračni drugovi koji bi trebali potpisati predugovor?
Ako prodavatelj ima samo 1/3 stana kojeg prodaje, u pravilu je u takvim situacijama uobičajeno da predugovor potpišu svi suvlasnici.
Moguće je da ne bi bilo dovoljno da samo jedan suvlasnik potpiše.
Također – iskustvo pokazuje da se u praksi nerijetko razmatra i pitanje postojanja – “nevidljivih” tj. “neupisanih” vlasnika.
Npr. – često se zna dogoditi da sudski spor izbije mnogo kasnije jer je npr. stan bračna stečevina, a žena nije upisana. Što može dovesti do naknadnog sudskog spora radi utvrđenja bračne stečevine. …
3. Postoje li aktivne plombe / zabilježbe / predbilježbe / tereti ili drugi upisi na nekretnini?
U pravilu, u praksi se posebna i detaljna pažnja posvećuje odgovoru na pitanje:
Da li je zemljišnoknjižno stanje uredno?
Odnosno – kako to naši ljudi često kolokvijalno kažu – jesu li “čisti papiri”?
U svakom slučaju, kako bi kupoprodaja tekla glatko – zemljišnoknjižno stanje trebalo bi biti uredno i u trenutku kad se zaključuje predugovor o kupoprodaji nekretnine – i u trenutku kada se zaključuje ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Zato se za provjeru stanja nerijetko ugovorne strane unaprijed konzultiraju sa stručnom osobom.
4. Da li se predugovor o kupoprodaji nekretnine sklapa u pisanom obliku i ovjeren?
Da bi ugovor o kupoprodaji nekretnine bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja (javnobilježnička ovjera).
Dakle, da bi i predugovor bio valjan potrebno je da bude u pisanom obliku i s ovjerenim potpisom prodavatelja.
To proizlazi iz odredbe zakona koja kaže:
“Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.”
5. Da li predugovor sadrži točan opis nekretnine?
Ako je nekretnina završena – predugovor u pravilu mora sadržavati točan opis nekretnine.
Postoji način na koji se nekretnina točno opisuje, što je moguće provjeriti sa stručnom osobom.
To nije nevažno, jer može imati pravne posljedice.
Npr. može se dogoditi da zemljišnoknjižni sud ne želi provesti predugovor/ugovor u kojem nekretnina nije pravilno opisana.
S druge strane, ako je nekretnina u izgradnji – u pravilu – predugovori trebaju sadržavati što je više moguće podataka o nekretnini. Kako bi se ista kasnije mogla lako identificirati.
Npr. ako se radi o stanu u izgradnji predugovori bi u praksi trebali sadržavati podatke o – nekretnini na kojoj se zgrada gradi, građevinskoj dozvoli, nazivu investitora, projektu, površini i poziciji stana prema projektu itd.
O rizicima kupnje stana u izgradnji već sam pisala ovdje.
6. Da li predugovor sadrži i točno određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu?
Osim točno navedenih podataka o ugovornim stranama i nekretninu koja se kupuje – predugovor mora sadržavati i određenu ili odredivu kupoprodajnu cijenu da bi bio valjan.
U predugovoru ne trebaju biti navedeni načini i rokovi za isplatu te cijene (to će se definirati kasnije glavnim ugovorom).
Međutim, nije loše ako su ovi elementi navedeni i u predugovoru – kako bi ugovorne strane mogle odrediti očekivanja.
7. Postoji li rok za sklapanje glavnog ugovora?
Ovo je jako bitna stavka u predugovorima – i česti izvor kasnijih sporova, nesuglasica i problema.
Naime, glavna svrha zaključenog predugovora – nije ispunjenje sam obveze (kupoprodaja nekretnine).
Glavna svrha predugovora je samo zaključivanje glavnog ugovora o kupoprodaji.
To znači da je u predugovoru, prema zakonu, potrebno navesti u kojem roku će se glavni ugovor sklopiti.
A kad se glavni ugovor sklopi – svrha predugovora je ispunjena.
Problemi često nastaju kad se strane ne dogovore u kojem roku se očekuje sklapanje glavnog ugovora.
Osobito je primjer izgradnja – ako i kad se čeka uporabna dozvola čije je izdavanje i rok izdavanja neizvjestan.
Ipak, bez obzira na navedeno – u predugovor su u pravilu unosi bilo kakav vremenski određen rok (npr. za šest mjeseci od zaključenja predugovora, najkasnije do 1. lipnja 2027. ili slično).
Lako se kasnije strane dogovore (ako postoji volja) da se isti produlji.
8. Ugovara li se kapara i kolika?
Odredbe o kapari česte su u predugovorima.
Međutim – i ovo je pitanje koje u praksi zahtijeva dodatnu pažnju.
Naime, nije svejedno koji termin se koristi.
Odnosno – da li se ugovora “kapara”, “kapara kao odustatnina”, “avans”, “depozit”, “predujam” ili nešto treće.
Premda se osobama bez pravnog obrazovanja možda čini sličnima – svi izrazi imaju svoju “težinu” i pravila koja ih prema zakonu određuju.
Također – nije nebitno ni koliki se iznos traži na ime kapare.
Međutim, o situacijama u kojima je potrebno biti oprezan s davanjem kapare – već sam pisala ovdje.
9. Postoje li ugovorne odredbe "za izlaz"?
U praksi se često postavlja pitanje – da li su predugovorom predviđene situacije prema kojima ugovorne strane mogu odustati/otkazati?
I u kojim se slučajevima kapara vraća, a u kojima ne?
I ova stavka često ima značajne posljedice.
Naime, može se dogoditi da određene pretpostavke/uvjete/pogodnosti koje je jedna ugovorna strana razumno očekivala (primjerice pristupni put) u konačnici ne bude ispunjene, dok istodobno postoji potpisan predugovor koji predviđa obvezu sklapanja glavnog ugovora za tu stranu, bez obzira na isti nedostatak (npr. pristupnog puta).
U takvoj situaciji ugovorna se strana može naći pred neugodnim izborom:
- ili ne sklopiti glavni ugovor i izgubiti iznos dan na ime kapare ili predujma,
- ili sklopiti ugovor pod okolnostima koje nije prvotno očekivala.
Upravo zato se često u praksi već u fazi predugovora jasno uređuju okolnosti u kojima je moguć raskid ili otkaz predugovora.
Dodatno je važno napomenuti da – ako jedna ugovorna strana od druge zaprimi već unaprijed pripremljen “obrazac” predugovora je u praksi uobičajeno da ugovorne strane pokušaju pregovarati o njegovim odredbama i prilagoditi ih konkretnom slučaju.
Jer u pravilu – prodavatelji i/ili kupci koji žele jasno i transparentno urediti odnos kupoprodaje razumiju potrebu druge strane da se ugovorom primjereno zaštiti.
10. Kako ugovorne strane reagiraju i postavljaju se u odnosu na zaključenje predugovora?
Iako ovaj dio nema veze s pravom – iz iskustva proizlazi da je ponašanje prodavatelja i/ili kupca u odnosu na zaključenje predugovora – vrlo indikativan faktor pa se često se uzima u obzir (u širem kontekstu).
Naime i ponašanje ugovornih strana može imati određenu informativnu vrijednost.
Ako se potpisu predugovora pristupa oprezno, s razumijevanjem za ideje obje strane i potrebu da se zaštite, ni jedna od strana ne reagira defenzivno na prijedlog da se uključe odvjetnici i slično – moguće je i da će se kasnija kupoprodaja odvijati brzo i glatko.
Ako s druge strane, zaključenje predugovora kasni, zavlači se, izmjene za jednu ili obje strane predstavljaju “nepotrebnu gnjavažu” itd. – potrebno je biti na oprezu.
Ako kao vlasnik (ili budući vlasnik) nekretnine tražite detaljniju pravnu podršku u imovinsko-pravnim pitanjima i pitanjima poslovanja – više informacija o mogućnostima suradnje pronađite ovdje.
