
Da se odmah ogradim – kad je kupnja nekretnine u pitanju – nikad, nikad ne možete biti potpuno sigurni (100%) da se u vezi nekretnine koju kupujete ili nekretnine koju ste kupili neće pojaviti prav(n)i problemi. Više o problemima koji se u praksi događaju (nije mi namjera prestrašiti vas, već samo dozvati na maksimalan oprez) već sam pisala ovdje:
U ovom tekstu, osvrnuti ćemo se na postupak kupoprodaje nekretnine koji se je – prema iskustvu – pokazao relativno uspješan u smislu sigurnosti.
Naravno, preporuka je – kao i uvijek – da ne radite stvari na svoju ruku – uvijek se konzultirajte s odvjetnikom u čiji rad imate povjerenja. Razmislite, ni zub ne bi ste sami sebi vadili premda se čini da nema “velike mudrosti”. Uzmeš klješta i povučeš.
Isto je s pravom – premda se možda čini da nema “velike mudrosti” opreza nikad dosta. A izvježbano oko može vidjeti svašta u detaljima koji se vama možda “podrazumijevaju”.
PRVO: NIŠTA BEZ TEMELJITE PROVJERE!
Kada nađete nekretninu koju želite kupiti, a primjera radi neka se radi o stanu – korisno je provjeriti sve moguće informacije o istom do kojih možete doći.
Možete započeti s zemljišnoknjižnim uloškom (kojeg možete pronaći samostalno online) da vidite tko je vlasnik. Osim toga, zemljišnoknjižni uložak će vam reći postoje li aktivne plombe, zabilježbe (spora, ovrha ili drugih ugovora), postoje li tereti (založna prava, fiducije).
Nakon što ustvrdite da je zemljišnoknjižni uložak uredan, dobro je provjeri i povijesni zemljišnoknjižni uložak. Iz njega ćete vidjeti tko su bili prijašnji vlasnici, tereti i postoje li mogući (prijašnji) problemi koji bi se mogli vratiti jednom kad vi postane vlasnik.
Kada proučite ove dvije osnove – najčešće je da se provjerava i posjedovni list – stanje u posjedovnom listu bi se trebalo podudarati sa stanjem u aktualnom zemljišnoknjižnom ulošku.
Osim toga, od trenutnog vlasnika bi bilo dobro zatražiti sve moguće dokumente koji se na nekretninu odnose (energetske certifikate, plaćenost režija itd.), a nije loše ni raspitati se koliko iznose pričuve ili spomeničke rente, odnosno koje druge troškove ćete možda imati za stan koje možda trenutno ne očekujete ili ne vidite.
Zatim, a to bi preporučila svakome tko ulazi u dublju investiciju kao što je kupnja nekretnine – provjerite životne činjenice do kojih možete doći. Npr. ne želite naknadno saznati da u stanu do vas ne živi nitko i stanište je mrava i miševa. Ili da se u blizini nalazi zvonik koji odzvanja 30 puta dnevno. Ili da se lift u zgradi kvari dva puta tjedno. Ili da je obližnji kafić okupljalište pijanaca. I tako bliže i tako dalje … život je neiscrpan izvor inspiracije.
Ujedno, nije loše provjeriti tko je vlasnik nekretnine koji vam istu prodaje – radi li se o dobrodušnoj bakici koja seli na more ili o firmi koja se time bavi. Odnosno – ako sutra bude problema (pravnih ili životnih) s nekretninom koju ste kupili – hoće li htjeti s vama surađivati/pomoći vam – ili to više neće biti njihov problem.
DOBRO JE ZNATI: aktualno zemljišnoknjižno stanje je vrlo poželjno ponovno provjeriti na dan potpisa ugovora o kupopoprodaji prije samog čina potpisivanja. Naime, samo jedan dan odstupanja može kasnije biti problem, ako prodavatelj prijevarno postupa.
DRUGO: PREDUGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE - KADA NEPOTREBAN, A KADA NUŽAN?
U bitnom, ako postoji mogućnost da odmah postanete vlasnik nekretnine koju želite kupiti – predugovor o kupoprodaji nekretnine vam neće biti potreban.
Međutim, ako nekretnina još ne postoji (npr. stan u izgradnji) ili je vlasnik iz privatnih razloga želi prodati tek za npr. godinu dana – dobro je zaključiti predugovor. Predugovorom se mora definirati do kada ćete zaključiti glavni ugovor (rok) i što će taj glavni ugovor sadržavati (da će prodavatelj prodati nekretninu i koju, da će kupac kupiti, za koju cijenu, da li se daje kapara, da li se ona ugovara kao odustatnina itd.).
Ipak – ako namjeravate kupiti nekretninu i sklapate predugovor dobro je u predugovor unijeti odredbe koje će vas zaštiti.
O kojim se odredbama radi? Između ostalog – o odredbama kojima će se utvrditi vaše pravo:
- da raskinete predugovor;
- i pravo da ostvarite pravo na povrat kapare
ako do trenutka kada budete trebali zaključiti ugovor o kupoprodaji zemljišno-knjižno stanje ne bude uredno.
Primjera radi, prodavatelj može od dana sklapanja vašeg predugovora do dana sklapanja glavnog ugovora (a obično se radi o mjesecima) nekretninu kreditno opteretiti. I onda se ljudi (kupci) nađu u situaciji da ako ne potpišu glavni ugovor – ostaju bez kapare jer su “odustali”, a ako potpišu – postati će vlasnici kreditno opterećene nekretnine.
Baš iz toga razloga – nikada nije poželjno potpisivati obrasce koje vam je dao prodavatelj, već pripaziti da u predugovor budu unesene i odredbe koje vas štite. Ako se prodavatelj “ne složi” s tim vašim prijedlogom – već imate osnove sumnjati u njegove “dobre namjere” i “poštenje”.
TREĆE: UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE - OSNOVA BEZ KOJE NE IDE
Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i mora se ovjeriti kod javnog bilježnika. Ukoliko je i banka uključena, najčešće će isti trebati i solemnizirati. U njemu može biti sadržana tabularna izjava, ali i ne mora biti. Mišljenja sam da se kupoprodaja odvija sigurnije za obje strane – ako tabularna izjava nije uključena pa će ovaj tekst nastaviti u istom smjeru.
DOBRO JE ZNATI: Javni bilježnik prema zakonu automatizmom nakon ovjere šalje zemljišnoknjižnom sudu ugovor o kupoprodaji na uknjižbu prava vlasništva. To znači da ako je tabularna izjava uključena uključena u ugovor o kupoprodaji nekretnine – moguće je da će kupac postati uknjiženi vlasnik u vrlo kratkom periodu dan ili dva (premda možda nisu još ispunjeni svi ostali uvjeti koje su stranke odredile za to). Pripazite, ako prodajete – ne želite da vam se kupac odmah postane vlasnik ako nije još ispunio uvjete predviđene ugovorom. Naglasite javnom bilježniku prilikom ovjere da se PROTIVITE slanju na zemljišnoknjižni sud.
DOBRO JE ZNATI 2: Idealno, u ugovor o kupoprodaji nekretnine se unose odredbe kojima se definira pod kojim će uvjetima i kako kupac dobiti tabularnu izjavu.
ČETVRTO: PREDBILJEŽBA UGOVORA O KUPORPODAJI U ZEMLJIŠNE KNJIGE - ZAŠTO? I KAKO?
Kada jednom imate ugovor o kupoprodaji ovjeren, ali on ne sadrži tabularnu ispravu – trebali bi znati da isti možete predbilježiti vlasništvo u zemljišne knjige. I preporuka je da taj prijedlog ide isti dan, odmah nakon potpisivanja. Evo i zašto.
Predbilježba bi trebala biti u interesu svakog kupca – zato što ona čuva vaš prvenstveni red. Što to znači? To znači da kod upisa promjena u zemljišne knjige, svi prijedlozi koji pristižu upisuju se redom kojim su zaprimljeni.
Drugim riječima (na primjeru) – ako vi ne podnesete prijedlog za predbilježbu ugovora o kupoprodaji nekretnine isti dan – a sutra vaš prodavatelj (prevarant) zaključi s nekim drugim ugovor o kupopoprodaji za istu nekretninu i taj podnese prijedlog prije vas – vi se nećete moći uknjižiti kao vlasnik. Onda ste iz onoga što ste mislili da će biti kupoprodaja – dobili samo sudski spor koji će trajati godinama.
Dakle – preporuka je predbilježba prava vlasništva.
Do kada ugovor ostaje predbilježen?
Ugovor o kupoprodaji ostaje predbilježen dok vi kao kupac ne dobijete tabularnu izjavu. Kada je dobijete – poslati ćete i nju na zemljišnoknjižni sud i sud će vas uknjižiti kao vlasnika.
PETO: TABULARNA IZJAVA - KRALJICA SVIH PROMJENA
U praksi – kao najbolji primjer za rješavanje pitanja – tko će prije kome što (kupac prodavatelju novac ili prodavatelj kupcu vlasništvo) ova se metoda pokazala učinkovitom.
Tabularna izjava ovjerava se na isti dan kao i ugovor o kupopoprodaji nekretnine, ali se pohrani (“čuva”) kod javnog bilježnika.
Ugovorom o kupoprodaji se odredi da je tabularna izjava “na čuvanju” kod javnog bilježnika – dok primjerice – kupac javnom bilježniku ne donese potvrdu banke da su sredstva sjela na račun prodavatelja. Kada donese tu potvrdu, javni bilježnik može kupcu izdati tabularnu izjavu.
Besplatni primjer tabularne izjave s obrazloženjima možete preuzeti ovdje:
- Jednostrane izjave
Tabularna izjava | Primjer s obrazloženjima | Word dokument
€0,00 uklj. PDV (25%) Dodaj u košaricu
ŠESTO: UKNJIŽBA PRAVA VLASNIŠTVA - CILJ KOJEM TEŽIMO
Kupoprodaja nekretnine idealno završava s uknjižbom prava vlasništva kupca. Što znači – uknjižba prava vlasništva? Uknjižba prava vlasništva znači da je u zemljišnoknjižnom ulošku (koji možete samostalno pronaći online) vidljivo u B listu (vlastovnici) da je upisano ime i prezime kupca te OIB i adresa.
U našem slučaju – da bi ste se uknjižili kao vlasnik (a već je upisana predbilježba) samo pošaljete zemljišnoknjižnom sudu i tabularnu izjavu s kojom opravdavate predbilježbu.
Koliko traje upis u zemljišne knjige?
Pa – iz prakse je vidljivo da će isto varirati od suda do suda. Ovisiti će o broju referenata koji rade upise, ovisiti će o broju predmeta koji pristižu, a ponekad će ovisiti i o godišnjem dobu (ljeti – kad su svi na godišnjima – ide dosta sporije).
Međutim, srećom – od kada svi prijedlozi prema sudu idu elektronski i rješavanje je puno brže. Dok ste prije na upis čekali mjesec dana, sada je opravdano već za tjedan do dva očekivati rezultat (ima iznimki naravno).
Sad vjerojatno mislite – ali što ako još netko podnese prijedlog iza mene, a zemljišnoknjižni sud još moj nije riješio? Ima li to veze?
Pa ne bi trebalo imati. Naime, isti dan kada zemljišnoknjižni sud zaprimi vaš prijedlog on će ga evidentirati na zk ulošku kao aktivnu plombu (predmet u rješavanju).
Ako netko drugi podnese prijedlog iza vas, on će isto dobiti aktivnu plombu, ali njegova će po redu dolaziti iza vaše. Jedini problem bi se mogao javiti ako vaš prijedlog sud odbije, a sud prihvati drugi prijedlog … ali to je već priča za neki drugi tekst.
SEDMO: POREZ NA "KUPNJU" NEKRETNINE
O porezu na kupnju nekretnine već sam detaljnije pisala ovdje.
U istom tekstu ćete pronaći korisne informacije o izračunu, načinu plaćanja, iznimkama itd.
p.s. ZAŠTO NE POSTOJI APSOLUTNA (100%) PRAVNA SIGURNOST?
Kada ste uknjiženi vlasnik nekretnine – u dobroj ste pravnoj poziciji.
Ali to ne znači da vas već sutra neće tužiti bivša žena od prodavatelja koja tvrdi da na temelju bračne stečevine s prodavateljem ima pravo na pola vašeg stana ili neka treća osoba koja pobija prodavateljeve (dužnikove) pravne radnje.
Mogućnosti su bezbrojne.
Zato je dobro od početka znati s kime imate posla.
p.s. primjere dokumentacije za kupnju nekretnine – s obrazloženjima pojedinih odredbi, rizicima i stvarima na koje trebate paziti možete pronaći na nižim linkovima.
- Ugovori
Ugovor o kupoprodaji nekretnine | Primjer s obrazloženjima odredbi | Word dokument
€29,00 uklj. PDV (25%) Dodaj u košaricu
- Jednostrane izjave
Tabularna izjava | Primjer s obrazloženjima | Word dokument
€0,00 uklj. PDV (25%) Dodaj u košaricu