Skip to content 
U prometu nekretnina apsolutna pravna sigurnost je nedostižan ideal.
Pogotovo uzevši u obzir da se određeni pravni ili materijalni nedostaci na nekretnini mogu pojaviti tek mjesecima (ili godinama) kasnije.
Ipak, postoje koraci koji kupcu omogućuju postizanje više razine zaštite.
Naime, detalji koji se kupcu (kao pravnom laiku) možda “podrazumijevaju” – kasnije mogu činiti razliku između uspješne investicije i višegodišnjeg sudskog spora.
U ovoj analizi osvrnuti ćemo se na sedam koraka u postupku kupoprodaje nekretnine koji su se tijekom višegodišnje odvjetničke prakse pokazali svrhovitima u postizanju efektivnije pravne zaštite za kupca.
U nastavku:
- 1. Zašto je važna temeljita provjera pravnog statusa nekretnine?
- 2. Predugovor o kupoprodaji nekretnine – kada je suvišan, a kada nužan?
- 3. Ugovor o kupoprodaji nekretnine – pravna osnova bez koje kupoprodaja u pravilu nije moguća
- 4. Kada je potrebna predbilježba ugovora o kupoprodaji u zemljišne knjige i čemu ista služi?
- 5. Tabularna izjava – “kraljica promjena”
- 6. Uknjižba prava vlasništva – zašto je cilj kojem kupac teži
- 7. Kada se plaća “porez na kupnju nekretnine” odnosno porez na promet nekretnina?
- Zašto apsolutna pravna sigurnost nije dostižna?
VAŽNA NAPOMENA.: svi tekstovi na lucija.legal – premda je iste pisala pravnica s više godina iskustva – pisani su jednostavnim, razgovornim jezikom. Pravna je terminologija namjerno izostavljena radi lakšeg razumijevanja, a određeni su pravni instituti vrlo pojednostavljeno opisani – iako je njihov smisao zadržan. Svi su tekstovi i primjeri dani su u svrhu edukacije čitatelja i informiranja javnosti. Ni jedan tekst ne sadrži individualizirani ni specifični pravni savjet. Za rješavanje konkretnih pravnih pitanja izričito se savjetuje konzultiranje s vašim odvjetnikom.
1. Zašto je važna temeljita provjera pravnog statusa nekretnine?
Temeljita provjera pravnog statusa nekretnine nužna jer se u praksi pokazuje da upravo detalji mogu činiti razliku između idealnog željenog ishoda i sudskog spora.
Zato je – prije bilo kakve isplate – opravdano više puta provjeriti sve dostupne informacije o nekretnini.
U prvom redu zemljišnoknjižni uložak.
Naime, trenutni zemljišnoknjižni uložak otkriva tko je vlasnik, postoje li aktivne plombe, zabilježbe sporova ili tereti (hipoteke). Ali moguće sadrži i mnoge druge informacije.
Zatim – povijesni izvadak.
Naime, uvid u povijest vlasništva/sporova/tereta/plombi može ukazivati na “skrivene činjenice ili probleme” koji bi mogli utjecati na budućeg vlasnika.
U istom je kontekstu važan i posjedovni list budući da bi stanje u katastru trebalo bi biti usklađeno sa stanjem u zemljišnim knjigama.
Napomena iz odvjetničke prakse: stanje u zemljišnim knjigama provjerava se ponovno na sam dan potpisivanja kupoprodajnog ili drugog ugovora kako bi se eliminirao rizik od prijevarnog postupanja u posljednjem trenutku.
Osim pravnog stanja, preporučljivo je provjeriti i „životne činjenice“.
Na primjer – neugodno je ako kupac naknadno sazna da u stanu do kupljenog ne živi nitko i isti nije održavan.
Ili da se u blizini nalazi zvonik koji odzvanja 30 puta dnevno.
Ili da se lift u zgradi kvari dva puta tjedno.
Ili da je obližnji kafić okupljalište navijača.
I tako bliže i tako dalje … jer život je neiscrpan izvor inspiracije.
Osim toga, od trenutnog vlasnika se u praksi pokazuje korisnim zatražiti sve moguće druge dokumente koji se na nekretninu odnose ili su se odnosili (energetske certifikate, plaćenost režija itd.).
Dodatno – korisnim se pokazuje raspitati i koliko iznose pričuve ili spomeničke rente, odnosno drugi troškovi – koje se možda u trenutku kupnje ne očekuju ili se ne vide.
U svakom slučaju, provjera identiteta prodavatelja – bilo da je riječ o fizičkoj osobi ili tvrtki – ključna je za procjenu njegove buduće spremnosti na suradnju ako se pojave problemi.
Naime, pojedine je vrste problema najlakše riješti mirnim putem i zajedno.
2. Predugovor o kupoprodaji nekretnine - kada je suvišan, a kada nužan?
Ako je moguće da kupac odmah postane vlasnik – predugovor o kupoprodaji nekretnine možda neće biti potreban.
Međutim, predugovor je u pravilu nezaobilazan kod kupnje stanova u izgradnji.
Ili kada se realizacija kupnje odgađa za budućnost iz određenih razloga.
Naime, predugovorom se određuje rok za sklapanje glavnog ugovora i njegovi bitni elementi (cijena, kapara, odustatnina).
Osim roka u praksi se pokazuje korisnim u predugovor unijeti odredbe koje štite kupca.
O kojim se odredbama radi?
Između ostalog – o odredbama kojima će se utvrditi pravo kupca:
- da se raskine predugovor;
- da se ostvari pravo na povrat kapare
Primjerice pravo na raskid iz razloga što u trenutku kada se zaključuje ugovor o kupoprodaji nekretnine zemljišno-knjižno stanje nije uredno.
Što to znači u praksi?
Obrazloženo na primjeru: postoji mogućnost da prodavatelj od dana sklapanja predugovora do dana sklapanja glavnog ugovora (a obično se radi o mjesecima) nekretninu kreditno optereti.
I kupac se može naći u situaciji da ako ne potpiše glavni ugovor – ostaje bez kapare jer je “odustao”, a ako potpiše – postat će vlasnik kreditno opterećene nekretnine.
Baš iz opisanog razloga – smatra se rizičnim bez pravne provjere potpisivati obrasce predugovora koje je predložio prodavatelj.
S druge strane, ako se u predugovor unose odredbe koje štite i kupca – ovakve je neželjene razvoje situacija moguće izbjeći.
3. Ugovor o kupoprodaji nekretnine - pravna osnova bez koje kupoprodaja u pravilu nije moguća
Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i potpis prodavatelja se mora ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ukoliko je i banka uključena, u praksi će isti vrlo često trebati i solemnizirati.
U ugovoru o kupoprodaji nekretnine može biti sadržana tabularna izjava, ali i ne mora biti.
Iz odvjetničke prakse ipak proizlazi da se kupoprodaja odvija sigurnije za obje strane – ako tabularna izjava nije uključena.
U svakom slučaju, u ugovor o kupoprodaji nekretnine se unose odredbe kojima se određuje pod kojim će uvjetima i kako kupac dobiti tabularnu izjavu.
Bitna napomena – oprez prilikom ovjere ugovora kod javnog bilježnika:
Javni bilježnik u Republici Hrvatskoj po službenoj dužnosti (zakonu) šalje ugovor sudu na uknjižbu u zemljišne knjige automatizmom putem elektronične usluge e-nekretnine. Ako je tabularna izjava unutar ugovora, u određenim slučajevima kupac bi mogao postati uknjiženi vlasnik u roku od dan-dva, čak i ako nisu ispunjeni svi ostali ugovoreni uvjeti (poput isplate). Zato je za zaštitu prodavatelja – važno javnom bilježniku naglasiti da se protivi slanju ugovora na uknjižbu dok se ne ispune ugovorne odredbe.
4. Kada je potrebna predbilježba ugovora o kupoprodaji u zemljišne knjige i čemu ista služi?
Kada je jednom ugovor o kupoprodaji ovjeren, ali on ne sadrži tabularnu ispravu – kupac može predbilježiti svoje vlasništvo u zemljišne knjige.
U praksi, prijedlog za predbilježbu prava vlasništva trebalo bi poslati sudu što je moguće prije, a idealno isti dan – odmah nakon potpisivanja.
Zašto?
Zato što je predbilježba prava vlasništva u pravilu u interesu svakog kupca – jer ona čuva kupčev prvenstveni red.
Što je prvenstveni red?
Prvenstveni red upisa je pravni institut koji određuje da se kod upisa promjena u zemljišne knjige svi prijedlozi koji pristižu – upisuju redom kojim su zaprimljeni.
Drugim riječima – onaj tko je ranije podnio prijedlog – u pravilu će se upisati prvi (ukoliko su za isti upis zadovoljeni zakonski uvjeti).
Na primjeru – ako kupac ne podnese prijedlog za predbilježbu ugovora o kupoprodaji nekretnine isti dan – a sutra prodavatelj (prijevarnih namjera) zaključi s nekim drugim ugovor o kupoprodaji za istu nekretninu i taj drugi kupac podnese prijedlog prije prvog kupca – moguće je da se prvi kupac više neće moći uknjižiti kao vlasnik. Barem ne bez prethodnog sudskog spora.
U tom slučaju jednostavna transakcije koja je trebala biti kupoprodaja – postane sudski spor koji će moguće trajati više mjeseci i to bez izvjesnog ishoda.
Drugim riječima, u praksi je preporuka provesti predbilježbu prava vlasništva.
Do kada ugovor ostaje predbilježen?
Ugovor o kupoprodaji ostaje najčešće predbilježen dok kupac ne ishodi tabularnu izjavu.
Kada je ishodi – dostaviti će i nju na zemljišnoknjižni sud te će sud kupca uknjižiti kao vlasnika (ako su zadovoljeni i svi drugi uvjeti).
5. Tabularna izjava i odgovor na pitanje "tko će prvi?"
U odvjetničkoj praksi – kao najbolji primjer za rješavanje pitanja – “tko će prvi?” (kupac prodavatelju novac ili prodavatelj kupcu vlasništvo) sljedeća se metoda pokazala vrlo učinkovitom.
Tabularna izjava ovjerava se na isti dan kao i ugovor o kupopoprodaji nekretnine, ali se pohrani (“čuva”) kod javnog bilježnika.
Ugovorom o kupoprodaji se odredi da je tabularna izjava “na čuvanju” kod javnog bilježnika – dok primjerice – kupac javnom bilježniku ne donese potvrdu banke da su sredstva sjela na račun prodavatelja.
Kada zaprimi istu potvrdu, javni bilježnik kupcu izdaje tabularnu izjavu.
6. Uknjižba prava vlasništva - zašto je cilj kojem kupac teži
Kupoprodaja nekretnine idealno završava s uknjižbom prava vlasništva kupca i isplatom sredstva prodavatelju.
Međutim – što znači uknjižba prava vlasništva?
Uknjižba prava vlasništva znači da je u zemljišnoknjižnom ulošku (koji je moguće samostalno pronaći online) vidljivo u B listu (vlastovnici) da je upisano ime i prezime kupca te OIB i adresa.
U prethodno opisanom slučaju – da bi se kupac uknjižio kao vlasnik (a već je upisana predbilježba) u pravilu je dostatno da samo dostavi zemljišnoknjižnom sudu i tabularnu izjavu s kojom opravdava predbilježbu.
Koliko traje postupak upisa prava vlasništva u zemljišne knjige?
Iz prakse je vidljivo da isto varira među sudovima.
Naime, u pravilu će ovisiti o broju referenata koji rade upise, ovisiti će o broju predmeta koji pristižu, a ponekad će ovisiti i o godišnjem dobu (ljeti – kad su svi na godišnjima – ide dosta sporije).
Međutim od kada svi prijedlozi prema sudu idu elektronski i rješavanje je puno brže.
U kontekstu prethodno navedenog – osoba bi si mogla postaviti pitanje – ali što ako još netko podnese prijedlog iza mene, a zemljišnoknjižni sud još moj nije riješio? Ima li to veze?
Ne bi trebalo imati.
Naime, isti dan kada zemljišnoknjižni sud zaprimi prijedlog on će ga evidentirati na zk ulošku kao aktivnu plombu (predmet u rješavanju).
Ako netko drugi naknadno podnese neki drugi prijedlog, on će isto dobiti aktivnu plombu, ali koja po redu slijedi iza prve. Dakle, sud će rješavati prijedloge prema prvenstvenom redu.
7. Kada se plaća "porez na kupnju nekretnine" odnosno porez na promet nekretnina?
Stjecanje nekretnine u pravilu povlači i poreznu obvezu o kojoj je korisno detaljno se informirati kroz analize poreznih iznimki, izračuna i načina plaćanja, kako bi se izbjegla neugodna iznenađenja. Više o istom pitanju ovdje
Zašto apsolutna pravna sigurnost nije dostižna?
Čak i uredna uknjižba ne eliminira u potpunosti rizik tužbi uslijed postojanja npr. bračne stečevine koja nije vidljiva u zemljišnim knjigama ili pobijanja pravnih radnji od strane trećih osoba.
Upravo zbog neiscrpne raznolikosti životnih situacija, maksimalan oprez i profesionalna analiza priprema dokumentacije jedini su alati kojima se rizici svode na minimum.
