Kupnja stana “na papiru” u Hrvatskoj je postala pravilo, a ne iznimka.
Potražnja je veća od ponude, novogradnje se rasprodaju prije nego što su iskopani temelji, a kupci potpisuju predugovore za nekretnine koje postoje samo u 3D vizualizaciji.
U navedenoj utrci jedna se činjenica sustavno gubi iz vida: kupac stana u izgradnji nije kupac — on je kreditor.
Mjesecima ili godinama financira tuđi građevinski projekt, a zauzvrat dobiva – manje ili više – obećanje.
Kvaliteta istog obećanja vrlo često nije vidljiva na prvu – već ovisi o brojnim nijansama činjenične i pravne prirode koje se – nažalost – u vrlo ranim fazama građevinskog projekta ispuštaju iz vida zbog mišljenja kupca da je isto “odlična prilika”.
Pitanja se počinju postavljati tek kada se započnu nadzirati problemi – u prvom redu kašnjenja, ali i neodgovarajuća komunikacija, loša dokumentacija, nejasna financijska stanja investitora itd.
U nastavku — osam ozbiljnih rizika koji se u praksi vrlo često ostvaruju, opisanih onako kako se stvarno događaju.
1. Predugovor stiže kao gotov obrazac – "uzmi ili ostavi"
Prvi rizik kupac najčešće dobrovoljno preuzima i prije no što je vidio gradilište.
Na stol mu se stavlja gotov, standardizirani predugovor. Isti tekst potpisuju svi “kupci” stanova u zgradi – obrazloženje je koje je daje prodajni predstavnik.
Dodaje da je “predugovor standardan”, da ga je “radio odvjetnik” i da “izmjene nažalost nisu moguće jer svi kupci potpisuju isto“.
Problem međutim nije u standardizaciji kao takvoj — problem je u što je sastavljen (vrlo često) u isključivom interesu investitora.
Naime, investitorov predugovor piše investitorov odvjetnik, a svaka klauzula o rokovima, odstupanjima, sankcijama i raskidu u pravilu je pažljivo formulirana kako bi se “zaobišlo” pitanje odgovornosti.
Tipičan scenarij iz prakse: u predugovoru postoji odredba po kojoj za svako kašnjenje kupca s plaćanjem obroka teku zatezne kamate od prvog dana — dok investitor za kašnjenje primopredaje od šest mjeseci ne snosi nikakvu posljedicu, jer je rok dovršetka definiran kao “okviran” ili “planiran”. Ili je sama primopredaja nejasno definirana.
Kad na isto upozori, dobije odgovor da iza njega čeka lista rezervacija i da stan može kupiti netko drugi. Većina kupaca u navedenom trenutku potpiše — jer tržište ne ostavlja luksuz pregovaranja.
Asimetrija pregovaračke moći nigdje nije vidljivija nego ovdje.
Naime, proizlazi da kod transakcije od nekoliko stotina tisuća eura kupac ima manje prostora za pregovore nego pri kupnji rabljenog automobila.
2. Investitor uopće nije uknjižen kao vlasnik zemljišta
Zvuči nevjerojatno, ali događa se redovito: predugovori se potpisuju, kapare uplaćuju — a u zemljišnim knjigama na čestici na kojoj se zgrada gradi investitor uopće nije upisan.
Vlasnik je netko treći: fizička osoba od koje investitor zemljište tek treba kupiti, član obitelji osnivača, povezano društvo, ili osoba koja će imati pravo na jedan od izgrađenih stanova (vrlo često je temelj ugovor o ortaštvu).
Međutim – pravna logika je neumoljiva i još su stari Rimljani govorli: nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego što sam ima.
Investitor koji nije vlasnik ne može kupcu valjano prenijeti vlasništvo posebnog dijela ili bilo koje drugo pravo na nekretnini ili u svezi s nekretninom — bez obzira na to što je kupac uredno platio svaku ratu.
Drugim riječima – cijeli lanac budućih uknjižbi ovisi o jednoj činjenici na koju kupac nema nikakav utjecaj i o kojoj – vrlo često – ništa ni ne zna.
Mogući scenarij:
kupac dvije godine uplaćuje rate prema dinamici iz predugovora. Zgrada je dovršena, useljena, susjedi renoviraju. A onda — kod pokušaja uknjižbe — izlazi na vidjelo da je investitor zemljište kupio od prodavatelja s kojim je u međuvremenu završio u sporu oko isplate, da prijenos vlasništva na investitora nikad nije proveden i da je na nekretnini u međuvremenu zabilježen spor. Kupac stanuje u stanu koji zemljišnoknjižno ne postoji i ne može ga ni prodati, ni opteretiti hipotekom radi kredita, ni naslijediti bez komplikacija. Takvo stanje može trajati godinama.
Posebna varijanta istog problema: investitor nije vlasnik, nego nositelj prava građenja. To pravno jest temelj za gradnju — ali pravo građenja je vremenski ograničeno i tereti ga sve što tereti i vlasništvo, a kupcu se ista razlika u prodajnom razgovoru u pravilu ne objašnjava.
3. Hipoteka banke na cijeloj nekretnini
U pravilu – gotovo se nijedna novogradnja ne financira isključivo novcem investitora.
Standardni model: banka kreditira gradnju, a kao osiguranje upisuje hipoteku — ne na pojedine buduće stanove, nego na cijelu nekretninu.
Drugim riječima: na česticu, zgradu u nastajanju i sve njezine buduće posebne dijelove.
To znači da kupac koji uplaćuje rate za “svoj” stan zapravo otplaćuje nekretninu koja je zalog za tuđi (investitorov) dug.
Kupčeve uplate idu investitoru; dok banka svoju tražbinu drži osiguranu na svemu — uključujući i stan koji je kupac možda već u cijelosti platio.
Dok sve teče po planu, sustav funkcionira: investitor iz kupoprodajnih cijena otplaćuje kredit, banka po isplati izdaje brisovna očitovanja za pojedine stanove, hipoteka se “topi” stan po stan.
Problem nastaje kad plan propadne.
Tipičan scenarij:
kupac je isplatio punu cijenu i uselio. Investitor je, međutim, novac od prodaje umjesto u otplatu kredita preusmjerio u sljedeći projekt — ili u pokriće gubitaka na prethodnom. Banka, ne dobivši svoje, aktivira naplatu potraživanja i pokreće ovrhu na nekretnini (koja uključuje cijelu zgradu). Vrlo često – kupac tek tada otkriva ili postaje svjestan onoga što je cijelo vrijeme pisalo u zemljišnoj knjizi, ali nitko mu nije objasnio što znači: njegov “stan” zalog je za dug koji nije njegov. U najgorem ishodu, nekretninu koju je u cijelosti platio brani u ovršnom postupku pokrenutom od banke — protiv koje, kao treća osoba, ima vrlo ograničene mogućnosti.
Najopasnije kod ovog rizika jest to što je može biti potpuno nevidljiv u prodajnom procesu, ako ne provjeravate uredno i redovito stanje zemljišnih knjiga. Show-room je uredan, vizualizacije blistaju, prodajna cijena uključuje PDV — a teret od nekoliko milijuna eura mirno stoji u C listu zemljišne knjige.
4. Investitor je j.d.o.o. bez imovine i "povijesti poslovanja"
Pogled u sudski registar otkriva da je investitor velebnog projekta od trideset stanova — jednostavno društvo s ograničenom odgovornošću s temeljnim kapitalom od jednog eura, osnovano prije osam mjeseci, bez zaposlenih, bez poslovne povijesti, bez imovine.
Ili “klasični” d.o.o., ali osnovan isključivo za jedan projekt: tzv. projektno društvo (SPV).
Sam model nije nezakonit — odvajanje projekata u zasebna društva legitimna je tehnika upravljanja rizikom.
Pitanje je samo čijim rizikom se upravlja.
Odgovor: investitorovim.
Ograničena odgovornost znači da za obveze društva odgovara samo društvo, svojom imovinom.
A kad je imovina društva jedan euro temeljnog kapitala i gradilište pod hipotekom, “odgovornost” investitora prema kupcima je matematički — nula.
Iza projektnog društva često stoji grupa s ozbiljnim imenom i portfeljem dovršenih zgrada, koje se u marketingu obilato koristi.
Pravno, međutim, kupac nije u odnosu s grupom, nego s onim j.d.o.o.-om.
Reklamni slogan “petnaest godina iskustva i tisuću izgrađenih stanova” potpisuje brend; predugovor potpisuje društvo staro osam mjeseci.
Tipičan scenarij:
projekt zapne, kupci traže povrat uplaćenog. Projektno društvo nema ničega — sav novac je “potrošen na gradnju”, oprema je u leasingu, zemljište pod hipotekom. Matično društvo, ono s imenom iz reklame, slegne ramenima: ono nije ugovorna strana. Osnivači za par mjeseci osnivaju novo projektno društvo, za novi projekt, s novim jednim eurom kapitala. Kupci ostaju s tražbinom prema praznoj ljušturi — pravno besprijekorno strukturiranom.
5. Za uplaćeni iznos kapare se ne nudi nikakvo osiguranje
Kapara je po Zakonu o obveznim odnosima znak da je ugovor sklopljen i instrument učvršćenja ugovorne discipline: ne ispuni li ugovor strana koja je kaparu primila, druga strana može tražiti vraćanje dvostruke kapare.
Na papiru — snažna zaštita.
U stvarnosti kupnje u izgradnji ta zaštita počiva na pretpostavci koja se prešutno podrazumijeva, a nitko je ne provjerava: da će investitor, kad dođe trenutak, imati od čega vratiti.
Pravo na dvostruku kaparu prema nelikvidnom dužniku vrijedi onoliko koliko i svaka druga nenaplativa tražbina — ništa.
Upravo zato je znakovito da investitori za primljene kapare — koje kod današnjih cijena redovito iznose 10% cijene, dakle desetke tisuća eura — u pravilu ne nude nikakav instrument osiguranja.
Ni bankarsku garanciju, ni zadužnicu, ni osiguranje uplate kod osiguravatelja.
Kupac uplaćuje, a zauzvrat dobiva potpis društva opisanog u prethodnoj točki.
Tipičan scenarij:
kupac uplati kaparu od 35.000 EUR za stan čija je gradnja “pred početkom”. Početak se odgađa — problemi s dozvolom, pa s izvođačem, pa s “administracijom”. Nakon godinu i pol kupac želi izaći iz posla i traži vraćanje dvostruke kapare, kako mu zakon već daje za pravo. Investitor ne spori ništa — samo ne plaća. Slijedi tužba, godine parnice, pravomoćna presuda… i ovrha nad društvom na čijem računu nema ničega. Pravno, kupac je u pravu od prvog dana. Ekonomski, izgubio je 35.000 EUR i pet godina.
6. Kapara i rate uplaćuju se izravno na račun investitora
Ovaj rizik nadovezuje se na prethodni, ali je sistemski — i zato zaslužuje vlastiti podnaslov.
U nekim europskim državama prodaja stanova u izgradnji posebno je zakonski uređena: kupčeve uplate idu na poseban (escrow/fiducijarni) račun, oslobađaju se investitoru prema fazama gradnje koje potvrđuje nadzor, a kupac je zaštićen i za slučaj propasti projekta.
U Hrvatskoj — prema stanju propisa u trenutku pisanja ovog teksta — takav opći zaštitni sustav za kupnju od privatnih investitora ne postoji.
Posebna pravila o kaparama i učešćima postoje za javne programe stanogradnje, ali tipična tržišna novogradnja odvija se u režimu opće ugovorne slobode.
U praksi to znači: kapara i sve rate uplaćuju se izravno na redovni poslovni račun investitora, stapaju se s ostalim novcem društva i investitor njima raspolaže potpuno slobodno.
Ništa ga ne sprječava da uplatama kupaca iz zgrade A financira kupnju zemljišta za zgradu B, otplaćuje stare dugove ili pokriva tekuće gubitke. Kupčev novac prestaje biti kupčev u sekundi uplate — a stan za koji je uplaćen postoji tek u temeljima.
Tipičan scenarij:
gradnja zgrade vidljivo usporava, pa staje. Kupci, koji su skupno uplatili nekoliko milijuna eura, saznaju da je investitor njihovim novcem “premostio” probleme na drugom gradilištu — koje je također stalo. Novac je potrošen, a obje zgrade su betonski kosturi. Nitko pritom nije počinio očito kazneno djelo: novac je trošen na “poslovanje društva”. Kupci su, ne znajući, kreditirali cijeli investitorov poslovni sustav — bez kamate, bez osiguranja i bez prava glasa.
7. Izvedeno stanje odstupa od građevinske dozvole
Zgrada se gradi prema glavnom projektu i građevinskoj dozvoli.
Između dozvole i izvedenog stanja, međutim, zna se otvoriti procjep: kat viška, prenamijenjeno potkrovlje, zatvorene lođe koje povećavaju “prodajnu” kvadraturu, pomaknuti gabariti, izmijenjen broj stanova.
Ponekad je riječ o sitnicama koje se saniraju izmjenom dozvole — ponekad o odstupanjima koja se sanirati ne mogu.
Posljedica pogađa točku o kojoj ovisi sve ostalo: uporabna dozvola.
Zgrada izvedena protivno građevinskoj dozvoli ne može je dobiti dok se odstupanja ne otklone ili ne legaliziraju — ako je to uopće moguće.
A bez nje stan formalno nije zakonito uporabljiv: banke u pravilu ne odobravaju hipotekarne kredite za kupnju takvih stanova, priključci na komunalnu infrastrukturu su otežani, etažiranje i uknjižba posebnih dijelova zapinju, a vrijednost nekretnine pri preprodaji osjetno pada.
Kupac pritom odstupanje gotovo nikad ne može sam uočiti — on vidi zgradu, ne projekt.
O problemu saznaje posredno: primopredaja se odgađa “zbog tehničkog pregleda”, pa se odgađa ponovno, pa investitor počinje nuditi primopredaju “uz zapisnik, a dozvola stiže uskoro”.
Tipičan scenarij:
kupci usele u dovršenu zgradu na temelju primopredajnih zapisnika, plate sve do zadnjeg eura, urede stanove. Uporabna dozvola “stiže uskoro” — godinama. Pokaže se da je izvedeni kat viška u odnosu na dozvolu i da legalizacija ovisi o izmjeni prostornog plana, na koju ni investitor ni kupci nemaju utjecaj. Stanovi su useljeni, djeca idu u obližnju školu, život teče — ali nekretnine su pravno nedovršene, kreditno neupotrebljive i tržišno obezvrijeđene. Kupcima preostaje dugotrajno parničenje s investitorom koji je, vrlo često, u međuvremenu postao društvo iz točke 4. — prazno.
8. Stečaj ili blokada investitora usred gradnje
Posljednji rizik je zbirni — scenarij u kojem se svi prethodni materijaliziraju odjednom.
Građevinski sektor posluje na visokoj poluzi: tuđim novcem (bankinim i kupčevim), s tankim maržama osjetljivima na cijene materijala, kamatne stope i dinamiku prodaje.
Kad se nekoliko varijabli istovremeno pomakne na gore, investitor najprije ulazi u blokadu računa — a blokada koja potraje vodi u predstečaj ili stečaj.
Za kupca s predugovorom, stečaj investitora znači sljedeće: njegova tražbina za predaju stana, odnosno za povrat uplaćenog, postaje stečajna tražbina koju mora prijaviti u stečajnu masu u prekluzivnom roku.
U istoj stečajnoj masi kupac stoji kao običan, neosigurani vjerovnik — iza banke, čija je tražbina osigurana hipotekom (razlučno pravo) i koja se namiruje iz vrijednosti nekretnine prije svih. Tek ono što (eventualno) preostane dijeli se na ostale vjerovnike: dobavljače, izvođače, državu — i kupce.
Aritmetika je porazna.
Nekretnina pod hipotekom u stečaju se u pravilu prodaje ispod tržišne vrijednosti, banka odnosi glavninu, a postotak namirenja običnih vjerovnika u hrvatskim stečajevima notorno je nizak — često jednoznamenkast, nerijetko nula.
Tipičan scenarij:
kupci zgrade dovršene do trećeg kata jednog jutra zateknu prazno gradilište. Računi investitora blokirani su mjesecima — što bi svatko od njih mogao saznati SMS upitom FINA-i za o blokadi, ali nitko nije provjeravao nakon potpisa predugovora. Otvara se stečaj.
Kupci, od kojih je svaki uplatio 60–80% cijene, prijavljuju tražbine i čekaju.
Banka iz prodaje nedovršene zgrade namiri dio svog kredita. Za kupce — koji su skupno u projekt uložili više od svih ostalih vjerovnika zajedno — ostane simboličan postotak ili ništa.
Bez instrumenata osiguranja, bez upisa u zemljišne knjige, bez izdvojenog računa za njihove uplate, oni su cijelo vrijeme bili točno ono što ovaj tekst tvrdi od prve rečenice: neosigurani kreditori tuđeg poslovnog pothvata.
Umjesto zaključka - poziv na povećan oprez
Nijedan od osam opisanih rizika nije egzotičan.
Svaki se ostvaruje, svake godine, na hrvatskom tržištu — a zajednički nazivnik svih jest da su vidljivi prije potpisa predugovora, u zemljišnim knjigama, sudskom registru, financijskim izvještajima i samom tekstu ugovora.
Kupci ih ne vide ne zato što su skriveni, nego zato što ih nitko nije naučio gledati — i zato što prodajni proces novogradnje s atraktivnim 3D vizualizacijama aktivno odvraća od gledanja.
Međutim – ako je osoba spremna prije potpisa (pre)ugovora investitoru (i samome sebi) postaviti neka – moguće neugodna pitanja – možda se mnogo od opisanih rizika može isključiti ili barem minimalizirati.
